Afin d'optimiser le prix de vente de sa résidence principale, il peut être judicieux de détacher une partie de son jardin afin de la vendre séparément en tant que terrain à bâtir. Si cette opération peut sembler financièrement attrayante, il convient au préalable de s'informer quant à l'impôt sur la plus-value immobilière, lequel pourrait supprimer tout intérêt à l'opération.
Outre les règles d'urbanisme et les problématiques juridiques à étudier en amont, la fiscalité ne doit pas être ignorée avant de se lancer dans une telle opération.
L'impôt sur la plus-value immobilière des particuliers, prélevé sur prix de vente, peut être non négligeable pour les finances du vendeur. En effet, cet impôt s'élève à 36,2% (prélèvements sociaux compris) sur la différence entre le prix de revient et le prix de cession. Il existe toutefois de nombreux correctifs, un système d'abattement et des cas d'exonération.
Parmi les cas d'exonération, il faut aborder le plus fréquent, à savoir celui de la vente de la résidence principale. Cette exonération bénéficie également aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence exonérée sous réserve qu'ils forment avec elle un tout indissociable et, par conséquent, sont cédées en même temps que celle-ci.
Il est donc légitime de se demander s'il est possible de bénéficier de cette exonération en cas de vente simultanée de sa résidence principale et d'une partie du jardin vendu en tant que terrain à bâtir ?
Malheureusement, la réponse est négative, le jardin vendu en tant que terrain à bâtir ne sera pas exonéré.
En effet, pour l'administration fiscale, lorsque l'immeuble est vendu comme terrain à bâtir, c'est-à-dire lorsqu'il s'agit d'un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application des documents d'urbanisme (CGI, art. 257, I-2-1°), les dépendances immédiates et nécessaires s'entendent uniquement :
- des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ;
- des cours, des passages, et en général, de tous les terrains servant de voies d'accès à l'habitation et à ses annexes.
Si le terrain vendu est constitué d'un jardin et d'une cour, il conviendra donc de faire une ventilation du prix pour calculer la plus-value uniquement sur la partie jardin.
Avant la vente, les personnes atteintes de phobie administrative pourront agrandir la cour, réaliser une remise ou faire du stationnement en lieu et place du jardin afin de bénéficier de l'exonération... Mais attention, fraus omnia corrumpit !
