Dès lors que la vente en état futur d’achèvement concerne un bien appartenant au secteur protégé (usage d’habitation ou mixte), l’avant contrat, permettant de réserver le logement à construire, doit respecter des normes d’ordres publics qui le diffère des autres promesses de vente ou compromis. Cet avant contrat est appelé « contrat préliminaire » ou plus couramment « contrat de réservation ».
Le vendeur sera alors appelé juridiquement « le réservant » et l’acquéreur « le réservataire ».
Les mentions obligatoires du contrat de réservation
Selon les articles R261-25 et R 261-26 du Code de la construction et de l’habitation, le contrat préliminaire doit indiquer la surface habitable approximative de l'immeuble faisant l'objet de ce contrat, le nombre de pièces principales et l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements. S'il s'agit d'une partie d'immeuble, le contrat doit en outre préciser la situation de cette partie dans l'immeuble.
La qualité de la construction doit être suffisamment établie par une note technique annexée au contrat de réservation indiquant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement. Si le contrat porte sur une partie d'immeuble, cette note technique doit contenir également l'indication des équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d'immeuble vendue.
Le contrat doit également indiquer :
- le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, les modalités de sa révision
- la date à laquelle la vente pourra être conclue.
- s'il y a lieu, les prêts que le réservant déclare qu'il fera obtenir au réservataire ou dont il lui transmettra le bénéfice en précisant le montant de ces prêts, leurs conditions et le nom du prêteur.
La jurisprudence sanctionne souvent par la nullité du contrat la violation de ces règles.
Le dépôt de garantie dans le contrat de réservation
Sous peine de nullité du contrat, le dépôt de garantie ne peut jamais excéder 5% du prix de vente si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an. Si ce délai est compris entre un et deux ans, le dépôt de garantie ne pourra pas excéder 2% du prix de vente. Au delà de deux ans aucun dépôt n’est permis.
Ce dépôt de garantie sera généralement imputé sur le premier versement du prix réalisé lors de la signature de l’acte authentique de vente.
Le dépôt de garantie sera restitué dans un délai de trois mois si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur ou si la vente définitive fait apparaitre des différences anormales par rapport au contrat de réservation. De plus l’article R 261-31 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le dépôt de garantie sera restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire dans différents cas :
- Si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ;
- Si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l'augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité ;
- Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions dudit contrat ;
- Si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ;
- Si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 %.