Que ce soit pour établir leur résidence principale ou pour de l’investissement locatif, l’acquisition d’un bien immobilier par des couples non mariés est de plus en plus courante. Contrairement à un couple marié qui dispose d’un régime protecteur prévu par le code civil, les concubins sont soumis au régime de l’indivision qui ne prend pas en compte les besoins particuliers d’un couple.
C’est pourquoi certaines questions doivent être soulevées lorsqu’un couple non marié décide d’acquérir un bien immobilier.
La Protection des concubins en cas de décès
La rédaction d’un testament
En effet, si l’un des concubins décède, toute sa succession ainsi que la quote-part du bien immobilier dont il était propriétaire seront transmises à ses enfants ou à défaut seront répartis entre ses parents et ses frères et sœurs. Ainsi le concubin survivant partagera la propriété du bien immobilier avec les enfants du prédécédé ou avec ses parents et frères et sœurs. Ces derniers pourront demander éventuellement un loyer, ou demander la vente du bien.
Cette situation peut être dramatique lorsque ce bien est la résidence principale. C’est pourquoi il est important pour des concubins désirant acquérir un bien de préparer leur succession pour se protéger mutuellement.
Pour cela, chaque concubin devra rédiger un testament dans lequel il instituera l’autre comme légataire à titre particulier de ses droits sur les biens immobiliers ou tout simplement légataire universel de la succession. Ainsi en cas de décès, le concubin survivant pourra hériter du bien immobilier et éviter des indivisions compliquées.
Cette solution est vraiment efficace lorsque les concubins n’ont pas d’enfants. Le testament permet d’éviter une indivision avec les parents et les frères et sœurs du défunt. Mais en présence d’enfant, une indivision ne pourra pas être évitée avec ces derniers à cause de leur réserve légale.
Le pacs
Grâce au testament, le concubin aura des droits dans la succession du concubin décédé. Toutefois, l’administration fiscale considère les concubins, comme des étrangers entre eux et les taxe comme tels. Ainsi, lorsque s’ouvre la succession de l’un des concubins, le survivant sera taxé à 60% de la valeur qui lui sera transmise.
Afin d’éviter cette taxation onéreuse, on conseillera aux concubins de conclure un PACS permettant d’éviter de payer des droits de succession : le partenaire pacsé du défunt est exonéré totalement de droits de succession.
De ce fait, la combinaison testament et pacs permet de protéger le couple non marié. Toutefois, cette solution ne peut être que temporaire notamment en présence d’enfants. Ce pacs devra alors être considéré comme une passerelle vers le mariage, beaucoup plus protecteur, lorsque celui-ci est possible.
Les quotités d’acquisition
Les concubins s’étant pacsés et ayant rédigé leur testament, il est nécessaire pour eux de définir dans quelles quotités ils désirent devenir propriétaires du bien.
En matière de pacs, deux régimes sont proposés par le législateur :
- le régime de la séparation, s’appliquant en l’absence de choix et dans lequel tous les biens acquis avant ou pendant le pacs appartiennent en propre à chaque partenaire ;
- le régime de l’indivision dans lequel les biens acquis pendant le PACS sont indivis par moitié, même si la contribution des partenaires à l'acquisition est inégale, à l’exception des biens acquis par un des partenaires avec des deniers personnels (par exemple reçus par donation) et pour lesquels il a réalisé un déclaration d’emploi.
On conseillera fortement le régime de la séparation, moins rigide que le régime de l’indivision et permettant de définir librement des quotités d’acquisition pour chaque partenaire.
Sous ce régime de la séparation, l’idéal est de définir la part de propriété sur le bien immobilier de chaque partenaire en fonction du financement de chacun. Si un des partenaires pacsé finance le bien à hauteur de 70 %, le bien devra appartenir à ce dernier à concurrence de 70 %. Son partenaire sera propriétaire à concurrence de 30%. Cette solution permet d’éviter des mésententes en cas de séparation du couple.
Bien sûr, pour le financement, il conviendra de tenir compte du prix du bien ainsi que les frais d’actes.
Les partenaires peuvent choisir de définir des quotités différentes sans tenir compte du financement. Ainsi, les partenaires peuvent être propriétaires à concurrence de la moitié chacun alors que le financement est réparti 70/30. Toutefois, ceci est à éviter car l’administration fiscale peut requalifier cette opération en donation au profit de celui qui a le moins financé et taxer la libéralité comme telle. Ce sera le cas lorsqu’il existe une grande disparité entre les quotes-parts de propriété et le financement.