Les baux commerciaux de débits de boissons obéissent aux règles générales gouvernant les baux commerciaux. Ils bénéficient du statut du décret de 1953 à condition toutefois d'avoir bien le caractère commercial et de constituer une véritable entreprise commerciale. Le statut va s'appliquer à tous les débits de boissons, avec cependant quelques règles particulières qui ont trait tant à la forme et au contenu du bail, qu'à la faculté spéciale de transformation.
Durée du bail commercial
Le bail du local commercial obéit aux règles générales gouvernant les baux commerciaux énoncés dans le décret de 1953.
Le statut des baux commerciaux étant d’ordre public, il a vocation à s’imposer aux parties en ce qui concerne la location des murs commerciaux du débit de boissons, notamment quant à la durée, destinée à garantir une stabilité au commerçant.
Aucune dérogation n’étant possible (outre un bail dérogatoire), le bail des murs est donc prévu pour une durée de neuf ans. Toutefois, conformément aux dispositions des articles L 145-4 et L 145-9 du Code de commerce, le preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, et ce par exploit d’huissier adressé au bailleur au moins six mois avant la fin de la période triennale.
Par ailleurs, le preneur bénéficiera d’un droit au renouvellement.
La forme du bail commercial
L'article 504 du Code général des impôts impose, pour les débits de boissons, la rédaction d'un bail écrit, et plus précisément, d'un acte authentique. Ledit article dispose en effet qu’ « il est interdit aux débitants de dissimuler les boissons dans leurs maisons ou ailleurs et à tous propriétaires ou principaux locataires de laisser entrer chez eux des boissons appartenant aux débitants, sans qu'il y ait bail par acte authentique pour les caves, celliers, magasins et autres lieux où sont placées lesdites boissons. »
Il est donc important pour le débitant et le propriétaire de ne pas se contenter d'un simple bail sous seing privé, mais de faire établir ce bail par acte notarié. Certes, il s'agit là d'une obligation simplement fiscale qui permet à la régie des contributions indirectes de connaître avec certitude les locaux des débitants et d'éviter la fraude. Mais aux termes d'une jurisprudence constante, le propriétaire des locaux est présumé être propriétaire des boissons qui y sont entreposées et seul un bail authentique détruira cette présomption, permettant ainsi au propriétaire d'être à l'abri de toute poursuite pour recel frauduleux de boissons ou pour recel de boissons non déclarées ou interdites.
En outre, il est important de garder à l’esprit les qualités d’un acte authentique par rapport à un acte sous seing privé.
D’une part, l’acte authentique a une force probante. En effet, l’'article 1319 du Code civil définit la valeur de l'acte authentique en tant que mode de preuve dans les termes suivants : « l'acte authentique fait pleine foi de la convention qu'il renferme ». L’acte ne peut être attaqué que par une procédure très lourde : l'inscription de faux.
L'acte authentique fait foi aussi bien à l'égard des parties contractantes et de leurs héritiers ou ayants cause, qu'à l'égard des tiers.
D’autre part, l’acte authentique bénéficie de la force exécutoire.
Ainsi, sur production d'une copie revêtue de la formule exécutoire, il est possible de recourir à la force publique et procéder directement aux mesures offertes par les textes.
Il est donc conseillé à tout créancier de faire établir un acte notarié, plutôt qu'un acte sous seing privé, s'il souhaite se prémunir utilement contre les éventuelles défaillances de son débiteur.
Faculté de transformation
Dans l'optique de lutter contre l'alcoolisme en diminuant le nombre des débits de boissons, le législateur a posé une disposition très originale tendant à favoriser la transformation des débits de boissons en d'autres commerces, et ce, sans qu’il y ait besoin de l'accord du propriétaire. L'article L. 3331-6 du Code de la santé publique dispose en effet que « Le propriétaire d'un local donné à bail ne peut, nonobstant toute convention contraire, même antérieurement conclue, s'opposer à la transformation, réalisée par le locataire ou le cessionnaire du droit au bail, d'un débit de boissons de 3e ou 4e catégorie, soit en un débit de 1re ou de 2e catégorie, soit en un autre commerce, à la condition toutefois qu'il ne puisse en résulter, pour l'immeuble, ses habitants ou le voisinage, des inconvénients supérieurs à ceux découlant de l'exploitation du fonds supprimé. »
Un débit de boissons de troisième ou quatrième catégorie (licence 3 ou licence 4), s'il peut être transformé en tout autre commerce, ne peut l'être que dans la mesure où cette nouvelle activité ne présente pas « pour l'immeuble, ses habitants, ou le voisinage, des inconvénients supérieurs à ceux découlant du fonds supprimé ».
Lorsque le débit de boissons remplit les conditions exigées par l'article L. 3336-1 du Code de la santé publique, et que l’exploitant souhaite effectuer une transformation de son activité, il devra tout d'abord notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception (à défaut, il encourrait la résiliation de son bail). Si le propriétaire est d'accord, ils n'auront plus qu'à modifier le bail. Si le propriétaire estime que les conditions de l'article L. 3336-1 ne sont pas remplies, et notamment que les inconvénients de la transformation sont supérieurs à ceux présentés par le débit, il saisit le tribunal de grande instance qui statuera sur son opposition.
L'existence de l'article L. 3336-1 du Code de la santé publique constitue un avantage exorbitant du droit commun pour tout locataire exploitant un débit de boissons. En effet, cette faculté de déspécialisation légale qui va jusqu'à constituer un véritable « libre droit de cession du bail » au profit du locataire, confère au débitant de boissons une situation très privilégiée par rapport aux autres locataires commerciaux.
Dans chaque cas, le juge devra analyser et comparer les inconvénients présentés par le débit de boissons, et ceux que peut présenter le nouveau commerce envisagé, c'est-à-dire les inconvénients « susceptibles de dégrader les immeubles, ou de nuire à la santé ou à la tranquillité de leurs habitants ou de leurs voisins ».