Le bail emphytéotique est prévu à l'article L. 451-1 du Code rural, lequel dispose que "Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction.".
Le bail emphytéotique a souvent pour but d’apporter une plus-value à un bien immobilier suite aux améliorations que le preneur doit effectuer. Si le contrat prévoit une telle clause d’amélioration, la redevance due sera généralement de faible importance.
Le bail emphytéotique peut être une alternative au statut du fermage et procurer certains avantages. L'exploitant pourra exercer son activité sur les terres qu’il loue pendant une longue période avec la possibilité de céder ses droits à tout moment. Le propriétaire n’aura pas, quant à lui, à supporter les contributions et charges liées au bien immobilier objet du bail.
Le bail emphytéotique peut également permettre à une personne publique de mettre en valeur son patrimoine privé sans s’en déposséder définitivement.
Ce type de bail nécessite toujours l’intervention d’un notaire, car il doit obligatoirement faire l’objet d’une publication au bureau des hypothèques territorialement compétent.
L'étude du bail emphytéotique suivra le plan suivant :
Durée du bail emphytéotique
Obligations du preneur
Transfert d’un droit réel
Fin du bail emphytéotique
Fiscalité du bail emphytéotique
Durée du bail emphytéotique
L’emphytéose est un bail conclu pour une longue durée : 18 ans au moins, sans pouvoir dépasser 99 années. Aucune tacite reconduction n’est possible dans ce type de contrat.
Obligations du preneur
A la différence d’un bail à construction, le preneur (ou emphytéote) est souvent tenu d’améliorer le bien mais pas de construire (la construction est possible mais ne doit pas être obligatoire, auquel cas, le bail pourrait être requalifié en bail à construction).
Le preneur supporte l’ensemble des charges et contributions du bien immobilier donné à bail. Il doit également supporter les réparations grosses et menues, sans pouvoir effectuer des modifications entraînant une diminution de la valeur de l’immeuble.
Le preneur possède un droit de propriété sur les améliorations, constructions et plantations qu’il réalise.
Les améliorations ou constructions qui augmentent la valeur du bien, ne peuvent être détruites en fin de bail par le preneur, ni entraîner une indemnité à son profit.
Toutefois aucune obligation de reconstruire les bâtiments ne pèse sur l’emphytéote qui prouve qu'ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou qu'ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail.
Transfert d’un droit réel
Un bail emphytéotique, qui peut avoir pour objet tous biens immobiliers corporels (terrain, maison, appartement…), entraîne un transfert de droit réel au profit du preneur.
Ainsi, un locataire, qui prend à bail emphytéotique un immeuble sis à Aix les Bains, pourra hypothéquer le bien, le vendre ou encore faire l’objet d’une saisie immobilière sur ledit bien.
Il est ici précisé que l’hypothèque, l’aliénation ou encore la saisie, ne portent que sur un droit réel temporaire. Ces actes restent valides uniquement pendant la durée du bail emphytéotique.
En outre, l'emphytéote (le preneur à bail emphytéotique) peut constituer sur le bien objet du bail toute sorte de servitude. Ici encore, ces actes seront conclus pour un temps qui n'excédera pas la durée du bail et à charge d'avertir le propriétaire.
Fin du bail emphytéotique
Le bail emphytéotique prend fin à l’arrivée de son terme ou de façon anticipée par le bailleur, dans l’hypothèse où il est autorisé à faire prononcer en justice la résolution de l’emphytéose. Cette possibilité lui est permise à défaut de paiement de deux années consécutives, après une sommation restée sans effet.
Il en est de même en cas d'inexécution des conditions du bail emphytéotique ou si le preneur a commis sur le bien immobilier des détériorations graves. Les tribunaux ont toutefois la faculté d’accorder un délai supplémentaire suivant les circonstances.
Bien sûr, d’un commun accord la résiliation du bail est toujours possible.
Fiscalité du bail emphytéotique
La conclusion d’un bail emphytéotique est soumise à la taxe de publicité foncière au taux de 0, 60 %, liquidée sur le prix exprimé, augmentée des charges imposées au preneur, ou sur la valeur locative réelle des biens loués si cette valeur est supérieure au prix augmenté des charges. Elle est due sur le montant cumulé de toutes les années à courir.
S’il a été prévu un droit de reprise des constructions à la fin d’un bail emphytéotique de plus de 20 ans, celles-ci n'entreront pas dans l'assiette de la taxe.
Toute mutation des droits du bailleur ou du preneur entraîne l’imposition aux droits communs d’une vente ordinaire.
Les parties doivent établir une estimation de la valeur vénale du bien, sur laquelle porteront les droits dus.
La résiliation amiable du bail emphytéotique est simplement soumise au régime des résiliations des baux ordinaires
En revanche, si dans le même cas une indemnité est prévue, celle-ci sera imposée au droit de 0,60 %.
