Bénéficier de l'exonération de la plus-value sur une résidence principale que l'on occupe plus

L'un des principaux cas d'exonération de la plus-value immobilière est celui de la vente de sa résidence principale.

Ainsi, la cession d'un bien immobilier qui constitue la résidence principale du cédant au moment de la vente est exonérée de l'impôt sur la plus-value immobilière. L'article 150 U du Code général des impôts précise que la résidence principale est un immeuble ou partie d'immeuble qui constitue la résidence habituelle et effective du propriétaire. Est-il donc encore possible de bénéficier de cette exonération lorsque la vente intervient alors que le cédant occupe effectivement et habituellement un nouveau bien?

L'administration fiscale a apporté fort heureusement quelques assouplissements.

Si le principe est que le logement doit constituer la résidence principale au jour de la cession, l'administration fiscale maintient l'exonération dès lors que celui-ci a été occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente, sous réserve que l'acte transférant la propriété intervienne dans des délais normaux et qu'il n'ait pas, pendant ce délai, été loué ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.

Si parfois, un délai maximal d'un an est mis en avant pour qualifier un délai normal, il faut bien noter que c'est faux car aucun délai pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori.

Par un arrêt récent du 13 juin 2019, la Cour administrative d'appel de Paris rappelle que l'inoccupation de plusieurs mois entre la mise en vente et la vente ne fait pas obstacle à l'exonération de la plus-value immobilière au titre de la résidence principale, même si le délai dépasse une année, dès lors que le contribuable est en mesure de prouver qu'il a effectué toutes les diligences nécessaires pour vendre son bien

En l'espèce Mme D. a vendu le 25 juillet 2014 un bien immobilier situé dans les Yvelines. Il a été déclaré dans l'acte de vente que ladite transaction bénéficiait de l'exonération de la plus-value immobilière, conformément aux dispositions de l’article 150 U-II-1° du CGI, puisque le bien cédé constituait la résidence principale de la cédante.

Le fisc a par la suite remis en cause cette exonération et redressé Mme D.. L'administration fiscale considère que l'exonération ne peut pas avoir lieu puisque :

1. le bien vendu le 25 juillet 2014 n'était plus la résidence principale de Mme D. depuis le mois de mars 2013 ;
2. cet immeuble, qui n'a été occupé que neuf mois entre juin 2012 et mars 2013, ne saurait être regardé comme la résidence principale de l'intéressée ;
3. le délai de seize mois pendant lequel le bien est resté inoccupé est anormal, faute pour la requérante de justifier avoir accompli des démarches en vue de la vente, antérieurement au mois de mars 2013, date prévisible du transfert.

Mme D. a porté l'affaire en justice et a obtenu gain de cause en appel.

En effet, la Cour administrative d'appel maintient qu’un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal.

Il en est ainsi dans l'hypothèse ou le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu.

En l'occurrence, Mme D. a démontré que le délai, même supérieur à un an, restait normal compte-tenu des diligences entreprises, à savoir :

• Une première visite par les futurs acquéreurs a eu lieu le 29 mars 2013.

• Deux agences immobilières attestent des démarches effectuées par Mme D. pour vendre le bien dès le mois de mars 2013.

• La requérante démontre une première promesse de vente, en date du 10 juin 2013, que ses bénéficiaires n’ont finalement pas signée, une annonce parue dans une revue en novembre 2013, une nouvelle offre du futur acquéreur en date du 15 janvier 2014, ainsi que la nouvelle promesse de vente du 7 avril 2014 laquelle aboutira à la vente du 25 juillet 2014.

De ces faits, la Cour administrative d'appel estime que le délai, même supérieur à un an, ne peut être regardé comme présentant un caractère anormal. Mme D. est donc bien exonérée de l'impôt sur la plus-value immobilière au titre de la vente de sa résidence principale.