La vente en viager est une vente immobilière couplée à un aléa dépendant de la durée de vie du
crédirentier (vendeur ou un tiers). Le prix d’une vente en viager est constitué par une rente viagère versée périodiquement et le cas échéant d’un bouquet, consistant en un versement comptant d’un certain montant.
Les montants du bouquet et de la rente viagère sont librement déterminés par les parties tout comme n’importe quelle vente.
Calcul de la rente viagère : déterminer la valeur vénale
Avant de calculer la rente viagère et le bouquet, il convient dans un premier temps d’évaluer la valeur vénale du bien immobilier, c'est-à-dire le prix auquel la maison ou l’appartement pourrait se vendre dans des délais raisonnables compte-tenu du marché.
Pour retenir un somme cohérente il convient de savoir s’il s’agit d’un viager libre (bien immobilier libre de toute occupation) ou d’un viager occupé.
Pour déterminer la valeur vénale du bien occupé, il faudra tenir compte du droit d’usage et d’habitation, voire de l’usufruit que peut se réserver le vendeur. En effet, ces droits diminuent corrélativement la valeur vénale à retenir. On parle d’abattement pour occupation.
Précision étant ici faite qu’un droit d’usage et d’habitation entraînera une décote moins importante qu’un usufruit.
Contrairement à l’usufruit, le vendeur qui se réserve un droit d’usage et d’habitation à son profit (ou celui d’un tiers) ne possède pas un droit réel mais un droit personnel. Il ne pourra pas louer le bien immobilier, hypothéquer ou vendre son droit, ce qui est en revanche possible pour le vendeur en viager qui se réserve l’usufruit.
A noter que la majorité des ventes en viager occupé se fait avec une réserve du droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur. La réserve de l’usufruit doit être évitée notamment par rapport aux contraintes éventuellement engendrées à l’encontre du débirentier. Il en est ainsi dès lors
que le crédirentier a consenti une location, laquelle sera opposable à l’acquéreur en viager après le décès du vendeur.
Pour déterminer la valeur vénale du bien immobilier vendu en viager, il faudra donc apporter une décote plus ou moins importante si le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit. S’il est possible de se reporter à un barème fiscal pour retenir une décote, cette
technique reste peu pertinente.
En effet, il sera plus judicieux de déduire de la valeur vénale la valeur locative du bien sur une période correspondant à l’espérance de vie du vendeur.
Calcul de la rente viagère : déterminer le bouquet
De la valeur vénale retenue seront déterminés la rente viagère et le bouquet. Ceux-ci doivent rester en corrélation afin que le prix de vente effectivement payé par l’acquéreur soit équivalent à la valeur vénale du bien immobilier dans le cas où le vendeur décède conformément à son espérance de vie.
Nous rappellerons que, tout comme une vente ordinaire, le vendeur pourrait vendre à un prix inférieur au marché, mais l’administration fiscale garderait la faculté de retenir la valeur vénale pour assoir ses droits d’enregistrement si elle estime le prix inférieur à cette valeur.
Si le vendeur décède prématurément ou bien après son espérance de vie, la vente sera une bonne affaire pour l’acquéreur dans le premier cas ou pour le vendeur dans le second cas. L’aléa se trouve ici et forme une exception au droit français, lequel prévoit qu’un contrat ne peut être valable que s’il y a un accord sur un prix et une chose. En l’occurrence, le prix de vente ne peut pas être déterminé de façon précise au moment du contrat.
Après avoir évalué le bien immobilier à vendre, le montant de la rente viagère dépendra du montant du bouquet versé par l’acquéreur au moment de l’acte authentique de vente. Le bouquet sera plus ou moins important en fonction des projets du vendeur à court terme. Si le vendeur en viager n’a pas de besoin particulier à court terme, il pourra préférer une rente plus confortable et n’exigera pas de bouquet ou dans une moindre mesure.
En général, le bouquet est de 20 à 30% de la valeur du bien immobilier.
Déterminer le montant de la rente viagère
Une fois avoir évalué le bien à vendre en fonction du marché et les besoins à court terme du vendeur en viager, il restera à calculer le montant de la rente viagère. Si la liberté contractuelle est de mise durant toutes ces étapes, il existe toujours une exception à ce principe. En effet, le montant de la rente viagère ne pourrait être inférieur ou égal aux revenus pouvant produire le bien objet de la vente. Si c’est le cas, la vente en viager serait nulle pour défaut d’un prix réel et sérieux.
Le calcul de la rente viagère doit tenir compte de l’espérance de vie du vendeur ou des vendeurs suivant des barèmes.
Clause d’indexation de la rente viagère
La rente viagère possède souvent un caractère alimentaire et de ce fait il convient d’indexer son montant afin qu’elle suit le coût de la vie. Le choix de l’indice reste quasiment libre (par exemple l'indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains dont le chef est ouvrier ou employé ou encore sur le salaire minimum interprofessionnel de croissance).
La périodicité de la révision de la rente viagère est également laissée à la libre appréciation des parties.
Si aucune indexation n’est prévue au contrat, la loi de finances émet chaque année un tableau des coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.