Explorez les autorisations d'urbanisme en droit français : un univers complexe où les règles définissent notre quotidien, offrant un aperçu concret des contours légaux qui façonnent nos villes et nos espaces.
Sommaire :
I- Les opérations de division foncière
A- Les opérations de lotissement
1- Champ d’application de la règlementation des lotissements
2- Les autorisations requises
B- Les opérations de division hors lotissement
1) Permis valant division
2) Déclaration préalable
II- Les opérations hors division foncière
A. Construction nouvelle
1) Les travaux exemptés de toute autorisation
2) La déclaration préalable
3) Le permis de construire
a. Le permis de droit commun
b. Le permis précaire
4) Les autorisations diverses
a. Les autorisations relatives au camping, au caravaning et à l’habitat léger
b. Les autorisations relatives aux espaces boisés
B. Opérations sur construction existante
1. Les opérations soumises à la déclaration préalable
2. Les opérations soumises à un permis
a. Le permis de construire
b. Le permis de démolir
I- Les opérations de division foncière
Parmi les opérations impliquant la réalisation d’une division foncière, certaines entrent dans le champ d’application des opérations de lotissement tandis que d’autres ne tombent pas sous le coup de cette règlementation.
A- Les opérations de lotissement
1- Champ d’application de la règlementation des lotissements
Aux termes de l’article L442-1 du Code de l’urbanisme «Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.»
Notion d’unité foncière
La définition de lotissement est susceptible de s’appliquer à une ou plusieurs unités foncières appartenant à un même propriétaire ou une même indivision, mais également à des propriétaires différents ou à ne porter que sur une partie d’une unité foncière.
Il peut s’agir de plusieurs unités foncières voisines appartenant à des propriétaires différents. Toutefois ces parcelles devront êtres contiguës.
Notion de division
La réforme a écarté de la réglementation un certain nombre de détachements, tels que :
- Les fractions de terrains détachées d’une propriété et rattachées à une propriété contiguë ;
- Les terrains détachés d’une propriété par l’effet d’une expropriation ou suite à une déclaration d’utilité publique ;
- Les terrains réservés acquis par les collectivités publiques pour l’exercice du droit de délaissement ;
- Certaines cessions gratuites et apports de terrains ;
- Les terrains supportant des bâtiments qui, ne sont pas destinés à être détruits. Un tènement supportant un bâtiment destiné à changer d’affectation ne sera pas assimilé à un détachement de terrain à bâtir.
- Les terrains issus de division déjà précédées d’autorisation administrative (permis de construire, remembrement) car l’administration a ainsi pu se livrer à un contrôle de la parfaite desserte des terrains.
La conclusion d’un bail à construction est susceptible de faire entrer l’opération dans le champ d’application du régime des lotissements. Les partages successoraux pourront eux aussi générer un lotissement.
L’implantation de bâtiment
L’intention de construire s’apprécie peut apparaître avant la division comme après,.
Si deux terrains à bâtir sont détachés après déclaration préalable, le détachement d’une troisième parcelle ou la construction sur le reliquat pourra nécessiter un permis d’aménager ou une déclaration préalable, mais uniquement concernant ce troisième tènement.
Au contraire, si le premier détachement n’a pas été précédé d’une autorisation d’urbanisme, la déclaration préalable ou le permis d’aménager demandé lors du second détachement devra porter sur l’ensemble de l’opération.
2- Les autorisations requises
- Le permis d’aménager
Le permis d’aménager est requis s’agissant des lotissements soit qui sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé, soit prévoyant la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs internes au lotissement.
Il convient de préciser que le permis d’aménager ne vaut pas à la fois autorisation de réaliser un lotissement et de construire des bâtiments dans le lotissement en question. Pour l’édification des bâtiments, un permis de construire sera nécessaire.
- La déclaration préalable
Les lotissements soumis à déclaration préalable sont ceux qui ne sont pas soumis à un permis d’aménager, c’est à dires d’une manière générale les divisions ne nécessitant pas la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs internes au lotissement.
B- Les opérations de division hors lotissement
Les opérations impliquant une division de terrain sans entrer dans le champ d’application des lotissements nécessiteront un contrôle de l’administration :
- Permis valant division
Réponse ministérielle du Ministère du Logement en date du 22 mars 2011 suite à la question écrite n° 79416 :
« L'article R. 431-24 du code de l'urbanisme permet de réaliser des opérations immobilières d'ensemble, y compris des maisons individuelles dites groupées, dans le cadre d'un seul permis de construire. Ce permis de construire, dit permis de construire valant division, autorise, d'une part, la construction de plusieurs bâtiments sur un même terrain, d'autre part, la division de ce terrain selon le plan de division annexé à la demande. L'article R. 442-1 ci exclut clairement du champ d'application de la procédure du lotissement les divisions effectuées, conformément à ce permis. Par ailleurs, les dispositions de l'article R. 431-24 ne s'opposent pas à ce que la division foncière intervienne avant tout commencement de construction, dès lors que les permis issus de la scission du permis initial sont légaux et auraient pu être délivrés de manière autonome. Toutefois, une telle division ne saurait ni remettre en cause le projet d'ensemble, ni permettre de contourner une autre réglementation. Ainsi, elle ne saurait conduire à céder des permis de construire distincts qui n'assureraient plus l'organisation initiale de l'ensemble du projet (accès, réseaux, espaces et équipements communs). de même, sauf à relever de la procédure du lotissement, elle ne saurait intervenir que dans les limites du champ d'application de l'article R. 442-1 d, c'est-à-dire dans la mesure où les droits à construire cédés préalablement à la division portent uniquement sur « un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu'une maison d'habitation individuelle ». En effet, toute cession de droits à construire une maison individuelle, emportant cession de l'assiette de la construction à édifier, entre dans le champ d'application des lotissements et ne peut donc être autorisée dans le cadre d'une scission de permis de construire valant division. Les acquéreurs de lots à bâtir une maison individuelle ne sauraient être privés des garanties assorties à la procédure des lotissements : bornage, garantie d'achèvement des travaux de voirie et espaces communs, maintien des règles d'urbanisme pendant cinq ans. Enfin, chaque fois qu'un propriétaire divise un terrain au profit d'une pluralité d'acquéreurs de lots qui édifieront chacun une maison individuelle, il doit effectivement engager une procédure de lotissement au sens de l'article L. 442-1 préalablement à la vente des lots ou à leur attribution en jouissance. »
- Déclaration préalable
Certaines divisions foncières qui ne sont pas faites en vue de construire peuvent être soumises à déclaration préalable sur décision de la commune. Il s’agit d’éviter l’apparition des lotissements sauvages.
La délimitation de ces zones appartient au conseil municipal. Elles sont créées dans les parties de la commune nécessitant une protection en raison de la qualité des sites, des milieux naturels ou des paysages.
Ainsi, dans les zones N ou A du PLU, il y aura une obligation de déclaration préalable dès la premier division. En revanche, ne sont pas concernées par la déclaration préalable les divisions subies telles que celles issues d’une expropriation.
II- Les opérations hors division foncière
A. Construction nouvelle
1) Les travaux exemptés de toute autorisation
Il s’agit des aménagements, installations et travaux de très faible importance, dont la durée ou l’usage est temporaire, qui nécessitent le secret pour des raisons de sûreté ou qui sont réglementé ou contrôlés par une autre autorisation ou législation.
Quatre catégories d’ouvrages sont dispensées de toute formalité :
- En raison de leur nature ou de leur faible importance sauf lorsqu'ils sont implantés dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ou dans un site classé :
* Les constructions nouvelles dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure ou égale à douze mètres, dont l’emprise au sol inférieure ou égale à deux mètres carrés et dont la surface de plancher est inférieure ou égale à deux mètres carrés.
* Les habitations légères de loisirs implantées dans un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs autorisé et dont la surface de plancher est inférieure ou égale à trente-cinq mètres carrés ;
* Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à dix mètres carrés ;
* Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure ou égale à un mètre quatre-vingts ;
*Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à deux mètres, sauf s'ils constituent des clôtures régies par l'article R. 421-12 ;
* Les clôtures, en dehors des cas prévus à l'article R. 421-12, ainsi que les clôtures nécessaires à l'activité agricole ou forestière ;
*Le mobilier urbain ;
*Les caveaux et monuments funéraires situés dans l'enceinte d'un cimetière
- En raison de leur nature :
Les murs de soutènement et ouvrages d’infrastructures non situés dans un secteur sauvegardé et certains ouvrages souterrains, tels que les canalisations, lignes ou câbles.
- En raison de leur caractère temporaire
Ces constructions ne peuvent être maintenues plus de 3 mois ou plus de 15 jours dans un secteur sauvegardé. Il existe toutefois des exceptions :
Constructions nécessaires au relogement d’urgence de victime de sinistre, constructions liées à une manifestation culturelle ou encore les classes démontables.
- Pour des motifs de sécurité
Il s’agit notamment de certaines installations militaires ou constructions couvertes par le secret défense nationale.
2) La déclaration préalable
Certaines opérations sont soumises exclusivement à la déclaration préalable, d’autres sont susceptibles de faire l’objet soit d’un permis de construire ou d’aménager, soit d’une déclaration préalable selon l’importance des travaux.
Il convient de distinguer si la construction nouvelle se trouve dans le périmètre d’un secteur sauvegardé ou non.
Hors d’un secteur sauvegardé et des sites classés
En dehors des constructions nouvelles dispensées de toute autorisation, une déclaration préalable est obligatoire dans les cas suivants :
a) Les constructions dont soit l'emprise au sol, soit la surface de plancher est supérieure à deux mètres carrés et répondant aux critères cumulatifs suivants :
- une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres ;
- une emprise au sol inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
- une surface de plancher inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
b) Les habitations légères de loisirs implantées dans les conditions définies à l'article R. 111-32, dont la surface de plancher est supérieure à trente-cinq mètres carrés ;
c) Les constructions répondant aux critères cumulatifs suivants :
- une hauteur au-dessus du sol supérieure à douze mètres ;
- une emprise au sol inférieure ou égale à deux mètres carrés ;
- une surface de plancher inférieure ou égale à deux mètres carrés ;
d) Les ouvrages et accessoires des lignes de distribution d'énergie électrique dont la tension est inférieure à soixante-trois mille volts ;
e) Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure ou égale à deux mètres ;
f) Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à cent mètres carrés et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à un mètre quatre-vingts ;
g) Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est comprise entre un mètre quatre-vingts et quatre mètres, et dont la surface au sol n'excède pas deux mille mètres carrés sur une même unité foncière ;
h) Les ouvrages de production d'électricité à partir de l'énergie solaire installés sur le sol dont la puissance crête est inférieure à trois kilowatts et dont la hauteur maximum au-dessus du sol peut dépasser un mètre quatre-vingt ainsi que ceux dont la puissance crête est supérieure ou égale à trois kilowatts et inférieure ou égale à deux cent cinquante kilowatts quelle que soit leur hauteur.
Secteur sauvegardé
Dans les secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité, dans un site classé, dans les réserves naturelles, dans les espaces ayant vocation à être classés dans le cœur de certains parcs nationaux, les constructions nouvelles suivantes doivent être précédées d’une déclaration préalable :
a) Les constructions nouvelles répondant aux critères cumulatifs suivants :
- une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres ;
- une emprise au sol inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
- une surface de plancher inférieure ou égale à vingt mètres carrés.
b) Les ouvrages de production d'électricité à partir de l'énergie solaire installés sur le sol dont la puissance crête est inférieure à trois kilowatts ;
c) Les murs, quelle que soit leur hauteur.
En outre, l’édification d’une clôture impose une déclaration préalable dès lors qu’elle se situe dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité, dans le champ de visibilité d’un monument historique ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine.
Il en est de même en cas d’édification d’une clôture à l’intérieur d’un site inscrit, d’un site classé en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de l’environnement ou encore d’un secteur délimité par le plan local d’urbanisme en application du 7o de l’article L. 123-1.
Le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut également décider de soumettre les clôtures à déclaration préalable.
Enfin, en secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité, les ouvrages d’infrastructure terrestre, maritime ou fluviale tels que les voies, ponts, infrastructures portuaires ou aéroportuaires sont soumis à une déclaration préalable.
3) Le permis de construire
C’est un acte administratif individuel devant être obtenu préalablement à une opération de construction. Il a un caractère réel, c'est-à-dire qu’il suit le bien immobilier en quelques mains qu’il se trouve.
L’article L421-1 du Code de l’urbanisme dispose que « les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire ».
La notion de construction s’entend d’un édifice ne comportant pas nécessairement de fondations, pouvant être démontable ou souterrain. En outre, il ne s’agit pas forcément d’un bâtiment : ce peut être une installation technique, un ouvrage (piscine, canalisation…).
La destination de la construction est indifférente.
a. Le permis de droit commun
Le champ d’application du permis de construire, quant aux constructions nouvelles, est défini par défaut. Ainsi pour déterminer si une construction déterminée nécessite l’obtention d’un permis de construire, il faut se demander si elle n’est pas soumise à une déclaration préalable ou dispensée de formalité.
Pour la réalisation de constructions saisonnières destinées à être périodiquement démontées et réinstallées, l’obtention d’un permis de construire précisant les périodes de l’année concernée est imposée.
En revanche, si la construction n’est pas démontée à la date fixée par le permis de construire (qui ne peut excéder 5 ans), ce dernier est frappé de caducité.
Dès lors qu’une construction a été régulièrement édifiée, sa reconstruction à l'identique, suite à une destruction ou démolition intervenue depuis moins de 10 ans, est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire.
b. Le permis précaire
Les permis précaires sont prévus aux articles L433-1 et suivants du Code de l’urbanisme.
Il s’agit de constructions non exonérées de formalités d’urbanisme et ne satisfaisant pas aux exigences de conformité fixées par l'article L421-6 du Code de l’urbanisme.
Le permis précaire est accordé sur motivation spéciale et à titre exceptionnel.
Le permis délivré à titre précaire peut être accordé sur n’importe quelle zone de n’importe quelle Commune. Il n’est donc pas cantonné aux emplacements réservés ou aux zones industrielles).
De plus, il peut autoriser des constructions permanentes, sauf dans certains secteurs, dans lesquels un délai d’expiration doit être fixé.
4) Les autorisations diverses
a. Les autorisations relatives au camping, au caravaning et à l’habitat léger
Avant la réforme, les opérations liées au camping, caravaning et à l’habitat léger faisaient l’objet d’une autorisation spéciale. A présent, elles rentrent dans le champ d’application du permis de construire, même si des particularités de leur régime demeurent.
b. Les autorisations relatives aux espaces boisés
Le PLU peut classer comme espace boisé les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu’ils soient soumis ou non au régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Le classement a pour effet de rendre impossible tout changement d’affectation du sol et entraîne la soumission de certaines opérations à autorisation. Par exemple, pour la coupe et l’abattage des arbres, une autorisation proche d’un permis de construire sera nécessaire.
De plus, le défrichement qui met fin au caractère boisé d’un terrain est lui aussi réglementé. Il est même, en principe, interdit dans les espaces boisés classés, sauf s’agissant de l’exploitations de produits minéraux importants pour l’économie nationale ou régionale, pour laquelle une autorisation de défrichement est nécessaire. En dehors des espaces boisés classés, le défrichement est également soumis à autorisation.
B. Opérations sur construction existante
Le principe s’agissant des travaux à réaliser sur une construction existante est celui de l’absence de formalité à moins que ces travaux n’entrent dans le champ d’application de la déclaration préalable ou dans celui d’un des trois permis.
1. Les opérations soumises à la déclaration préalable
Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire, les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :
a) Les travaux de ravalement et les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant. Ainsi, la création d’une ouverture dans la toiture, comme la pose d’un velux ne nécessitera qu’une déclaration préalable, tout comme une réfection totale de la toiture.
En revanche, la modification de la façade avec changement cumulatif de destination de l’immeuble impose quant à elle un permis de construire et non une simple déclaration préalable. Il en est de même si les travaux ont pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur extérieur. Un permis de construire est obligatoire pour la surélévation d'un bien immobilier, au titre de la modification des volumes.
b) Les changements de destination (habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt) d’un bâtiment existant. Dans ce cas, les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal.
Si le changement de destination est définitif et est accompagné de travaux, une déclaration préalable sera insuffisante. Dans ce cas un permis de construire s’imposera.
c) Dans les secteurs sauvegardés dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n’est pas approuvé ou dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur a été mis en révision, les travaux effectués à l’intérieur des immeubles.
d) Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager.
e) Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet, dans une commune non couverte par un plan local d’urbanisme, de modifier ou de supprimer un élément, qu’une délibération du conseil municipal, prise après enquête publique, a identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager.
f) Les travaux qui ont pour effet la création soit d'une emprise au sol, soit d'une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés et qui répondent aux critères cumulatifs suivants :
-une emprise au sol créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
-une surface de plancher créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés. Ces seuils sont portés à quarante mètres carrés pour les projets situés en zone urbaine d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, à l'exclusion de ceux impliquant la création d'au moins vingt mètres carrés et d'au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d'emprise au sol lorsque cette création conduit au dépassement de l'un des seuils fixés à l'article R. 431-2 du code de l’urbanisme.
A noter que l'aménagement des combles ne nécessite aucune autorisation dès lors que cela n'impacte pas la surface plancher. Il en est ainsi lorsque les combles possèdent déjà un plancher ou une dalle. L'aménagement de combles demandera souvent une déclaration préalable au titre de la pose d'un velux dans la toiture.
La création d'une véranda inférieure ou égale à vingt mètres carré est soumise à déclaration préalable. Au-delà, un permis de construire sera nécessaire.
2. Les opérations soumises à un permis
a. Le permis de construire
L’obtention du permis de construire s’impose s’agissant des travaux dont la nature ou l’importance l’exige, mais aussi des travaux à réaliser sur des immeubles situés dans des secteurs particuliers. Il s’agit de :
- Les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés ;
- Dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à quarante mètres carrés ; toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de vingt mètres carrés et d'au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d'emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l'emprise totale de la construction au-delà de l'un des seuils fixés à l'article R. 431-2 du Code de l’urbanisme;
- Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations définies à l'article R. 123-9 du Code de l’urbanisme ;
- Les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article L. 313-4 du Code de l’urbanisme.
b. Le permis de démolir
La délivrance ou le refus d’un permis de démolir doit être décidé sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et des sites.
La notion de démolition est défini comme des travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction.
Ce permis ne s’applique que sur des biens particuliers ou dans des zones déterminées soit par une législation particulière soit par une décision de la Commune (à la différence de l’application nationale des permis de construire).