Dans une vente en état futur d’achèvement, l’acquéreur achète un bien dont la construction n’est pas achevée. Son choix se fait en fonction d’une notice descriptive et de plusieurs plans. Ainsi l’acquéreur n’est jamais certain de la qualité finale de la construction lorsqu’il signe l’acte de vente. La première crainte de l’acquéreur en VEFA est donc que le bien ne corresponde pas à ce qui avait été prévu au départ ou que la construction comporte des vices.
C’est pourquoi le législateur a mis en place un système protecteur pour les acquéreurs leur permettant de se retourner contre le vendeur en cas de problème.
Le défaut de conformité
Le défaut de conformité ne correspond pas à un vice dans la construction mais à une inadéquation entre ce qui était prévu au contrat et le bien livré. Ce défaut peut correspondre à des éléments absents ou des éléments différents que ceux qui étaient prévus.
Par exemple, l’appartement possède une douche alors qu’une baignoire était prévue au contrat.
Ces défauts sont appréciés en fonction de ce qui est indiqué dans l’acte authentique de vente, de la notice descriptive annexée à cet acte ainsi que les plans coupes et élévation du programme immobilier. Bien souvent ces documents ne sont pas annexés à l’acte mais font l’objet d’un acte de dépôt au rang des minutes d’un Notaire. L’acte de vente authentique rappellera simplement ces documents en se référant à l’acte de dépôt.
De même, la jurisprudence reconnait parfois une valeur contractuelle aux documents publicitaires servant de base pour apprécier le défaut de conformité.
Il est souvent prévu en pratique une clause d’équivalence permettant au vendeur d’utiliser pour la construction des équipements de marque et de qualité équivalentes à celles figurant dans le contrat ou dans la notice descriptive annexée à la vente. Cette clause fonctionnera en cas de défaillance des fournisseurs.
En présence d’un défaut de conformité, il faut distinguer si ce défaut présente un caractère substantiel ou non. Si ce n’est pas le cas, et que l’acquéreur remarque ce défaut lors de la remise des clefs, il pourra consigner le solde du prix (5% restants) tout en demandant la remise des clefs. Le solde sera payé lorsque le bien sera mis en conformité.
Si le solde n’a pas été consigné ou si le défaut à un caractère substantiel, l’acquéreur pourra demander la mise en conformité du bien ou une diminution du prix et à défaut la résolution de la vente.
Le délai pour agir varie en fonction du caractère apparent ou non du défaut. En cas de défaut apparent, le délai pour agir est de treize mois à compter de l’entrée en possession. Pour les défauts non apparents, le délai sera de 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage.
Les vices de construction apparents
Ces vices de construction correspondent à des malfaçons suffisamment apparentes pour qu’un non professionnel de la construction ou de l’immobilier puisse les déceler. Pour être considérés comme apparent le vice doit être révélé au plus tard soit à la réception des travaux, soit à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la prise de possession du bien.
De la même façon que les défauts de conformité apparents, cette action peut être intentée dans le délai de treize mois à compter de l’entrée en possession des ouvrages. L’acquéreur pourra demander la réparation du vice ou une diminution du prix et à défaut la résolution de la vente.
Les vices cachés : garantie décennale et biennale
Lorsqu’un désordre est caché lors de la réception des travaux (non décelable par un non professionnel de l’immobilier), l’acquéreur bénéficie de la garantie décennale ou biennale.
La garantie décennale
Selon l’article 1792 du code civil le vendeur en VEFA est « responsable de plein droit, envers l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages mêmes résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »
Il est également responsable des dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. C’est le cas lorsque la dépose de ses éléments d’équipement, leur démontage ou leur remplacement ne peuvent s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage
Le vice doit être suffisamment grave pour être pris en considération au titre de la garantie décennale. Les juges ont un large pouvoir d’appréciation.
Le désordre doit compromettre la solidité de l’ouvrage, la solidité d’un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage ou rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Par exemple : un défaut d’échantéité, des défauts de conformité à des règles parasismiques mettant en péril la construction en cas de séisme,…
L’acquéreur du bien en état futur d’achèvement ainsi que tous les acquéreurs successifs pourront agir contre le vendeur dans un délai de 10 ans à compter de la réception des travaux. Le vendeur professionnel sera présumé responsable du dommage.
La garantie biennale
La garantie biennale couvre les vices cachés qui affectent les éléments d’équipements et qui ne sont pas couverts par la garantie décennale. Ce sont les éléments dissociables qui sont concernés par cette garantie. Par exemple, sont concernés par cette garantie, les défauts affectant un interphone, un carrelage simplement collé, une chaudière dissociable, etc…
Le délai d’action de cette garantie est de deux ans à compter de la réception des travaux.
Garantie des défauts d’isolation phonique
Dans un délai d’un an à compter de la prise de possession, le vendeur d’immeuble à construire est tenu à l’égard de l’acquéreur des désordres d’isolation phonique.
Les assurances obligatoires
Le vendeur d’immeuble à construire à l’obligation de souscrire à deux assurances :
* l’assurance dommage
Le vendeur d’immeuble à construire à l’obligation légale de souscrire une assurance couvrant, en dehors de toute recherche de responsabilité, les dommages relevant de la garantie décennale. Ainsi en cas de vice caché relevant de la garantie décennale, l’acquéreur ainsi que tous les propriétaires successif du bien dans les dix ans, pourront faire appel à cette assurance pour la prise en charge de la réparation du vice de construction.
* l'assurance responsabilité
Le vendeur d’immeuble à construire à l’obligation de souscrire une assurance le couvrant pour sa responsabilité concernant les dommages relevant de la garantie décennale. Ainsi, l’assureur ayant indemnisé les acquéreurs va être subrogé dans leurs droits à l'égard des différents participants à la construction qui auront causé le dommage. L'assureur de dommages recherchera donc, la responsabilité des architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ainsi que, s'il y a lieu, celle du vendeur. C’est pourquoi ce dernier doit souscrire à cette assurance responsabilité.