Dessous de table : intérêts et risques

~ 5 mai 2015 ~

Vous êtes sur le point de vendre votre maison ou votre appartement et l'acquéreur vous propose de payer une partie du prix avec un dessous de table. Inversement, vous êtes un acheteur et votre vendeur souhaite dissimuler une partie du prix de vente. Quels sont les intérêts et les risques d'une telle pratique?

D'un côté comme de l'autre, avoir recours à un dessous de table offre des "avantages fiscaux" immédiats, mais les risques sont suffisamment importants pour que ce procédé soit hautement déconseillé.

 

  • Dessous de table : des "avantages fiscaux" immédiats

Cette pratique simplissime, mais totalement illégale, peut être tentante pour le vendeur comme pour l'acquéreur d'un bien immobilier. En se mettant d'accord pour dissimuler une partie du prix de vente, les protagonistes diminuent d'autant l'assiette de diverses impositions, engendrant ainsi une diminution de la fiscalité.

En effet, l'acquéreur qui versera de façon occulte une partie du prix amoindrira les droits d'enregistrement, ainsi que les émoluments du notaire.

Le vendeur pourra quant à lui diminuer son imposition sur la plus-value (s'il en fait une et s'il ne se trouve pas dans un cas d'exonération de la plus-value). De plus, dans le cadre de l'impôt de solidarité sur la fortune, revoir le prix à la baisse peut éviter au vendeur un rappel fiscal si dans ses déclarations antérieures il avait sous évalué son bien.

  • Dessous de table : une pratique déconseillée

Pour éviter qu'une transaction immobilière dissimule un dessous de table, l'article 850 du Code général des impôts prévoit que dans tout acte ayant pour objet une vente d'immeubles, les vendeurs et les acquéreurs sont tenus de terminer l'acte par une mention ainsi conçue : "Les parties affirment, sous les peines édictées par l'article 1837 du code général des impôts que le présent acte exprime l'intégralité du prix ou de la soulte convenue".

L'affirmation frauduleuse est punie de peines correctionnelles, à savoir : trois ans de prison et 45.000 € d'amende. En outre, l'interdiction des droits civiques, civils et de famille prévue par l'article 131-26 du Code pénal peut être prononcée par le tribunal pour une durée de cinq ans. Ces peines se cumulent avec les sanctions fiscales frappant par ailleurs les dissimulations (amende fiscale égale à 50 % des droits ou taxes fraudés et intérêts de retard sur les sommes dues).

A côté de ces sanctions pénales et fiscales, il ne faut pas négliger celles existant au plan civil.

Les risques propres à l'acquéreur sont les suivants :

Un dessous de table trop important peut aboutir à une insuffisance du prix susceptible de rescision pour lésion. Ainsi, le vendeur pourrait demander la rescision de la vente (contester la vente) si le prix de vente énoncé dans l'acte est inférieur à plus de sept douzièmes du prix réel du bien.

L'administration fiscale peut également retenir la valeur vénale du bien pour asseoir ses droits, si elle estime que le bien a été sous-estimé.

Enfin, lors de la revente de son bien, l'impôt sur la plus-value immobilière sera d'autant plus important si le prix d'acquisition a été minimisé. A savoir que l'impôt sur la plus-value (s'il s'applique) est souvent supérieur aux droits d'enregistrement.

Les risques propres au vendeur sont quant à eux extrêmement importants. En effet, l'article 1321-1 du Code civil dispose qu'est nulle et de nul effet toute contre-lettre ayant pour objet une augmentation du prix dans le but de dissimuler une partie du prix de vente d'un immeuble.

La nullité de la contre-lettre entraîne la disparition rétroactive de toutes les obligations qu'elle contient. L'acte apparent continue quant à lui de produire ses effets.

Si la dissimulation est démontrée, le vendeur devra donc restituer le dessous de table qu'il a perçu, sans pouvoir remettre en cause la vente. Pour la jurisprudence la preuve de la dissimulation se fait par tout moyen.

L'article 1321-1 du Code civil incite l'acquéreur à ne pas honorer ses engagements après la vente définitivement conclue. Et s'il avait déjà payé un dessous de table, il pourrait intenter une action en justice en déclaration de simulation et ainsi récupérer la somme qu'il a versée en sus du prix stipulé dans l'acte.

Un professionnel intervenant à l'acte se doit donc de déconseiller fortement cette pratique, surtout pour le vendeur, dont l'assurance de percevoir définitivement le prix total de son bien immobilier dépend de la bonne volonté de l'acquéreur.

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J. LOUIS, diplômé notaire

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