"Diagnostic bruit" ou consécration d'une déviance du droit

~ 19 juin 2020 ~

Le bruit constitue l'une des nuisances les plus gênantes et les plus répandues. De ce fait, de nombreux acteurs interviennent afin de prévenir, limiter, voire réprimer les émissions sonores. Depuis le 1er juin 2020, une nouvelle mesure est apparue pour mettre en exergue cette problématique. Ainsi, à compter de cette date, le futur acquéreur d'un bien immobilier situé dans une zone concernée par un plan d'exposition au bruit (PEB) sera informé que le bien qui suscite son intérêt est dans une zone bruyante... Voilà encore une loi bien inutile !

Ce nouveau document sera intégré au dossier de diagnostic technique en cas de location, mais également de vente, dès l'avant contrat (promesse, compromis ou contrat de réservation) ou à défaut, à l'acte authentique de vente.

Ledit document doit comporter l'indication claire et précise de la zone, l'adresse du service d'information en ligne permettant de consulter le plan d'exposition au bruit et mentionner la possibilité de consulter le plan d'exposition au bruit à la mairie de la commune où est situé l'immeuble.

Et puisque notre législateur trouve cette avancée législative pertinente, une sanction très sévère est prévue si l'information n'est pas portée à la connaissance de l'acquéreur, à savoir la résolution du contrat ou la possibilité de demander au juge une diminution du prix.

Mais avec une pointe de cynisme, le législateur estime également que l'acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du vendeur ou du bailleur des informations contenues dans ce document qui n'a qu'une valeur indicative.

Dans les faits, ce document peut donc être erroné, il n'y aura pas de conséquence, mais il doit être annexé, sinon la vente peut être remise en cause.

Cette nouvelle mesure est encore un exemple de la déviance de notre droit positif : l'acquéreur ou le consommateur est de plus en plus infantilisé au point de lui enlever tout sens critique. Pire, on le déshumanise en l'assimilant à une caisse enregistreuse.

Infantilisation de l'acquéreur

Il existe dans notre droit la notion de vice apparent. En effet, aux termes de l'article 1642 du Code civil « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. »

Ce texte de loi, actuellement en vigueur, a été rédigé en 1804 ! Si dans sa version initiale, notre Code civil était un véritable chef-d'œuvre qui s'est exporté, il est évident que nos lois rédigés ces dernières décennies n'auront pas le même statut.

La notion de vice apparent aurait dû à elle seule écarter la pertinence de ce diagnostic « bruit ». En effet, suivant cette notion de vice apparent, l'acquéreur est tenu d’un devoir minimal de vigilance qui se limite à celui que tout homme normalement soucieux de ses intérêts, mais dépourvu de compétences techniques particulières, pratiquerait.

Visiblement, sans culture juridique, le législateur actuel à prévu dans son article 94 de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 qu’à partir du 1er juin 2020, « lorsque des immeubles bâtis à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation et des immeubles non bâtis constructibles situés dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit font l'objet de location ou de vente, un document informant de cette situation est communiqué au futur acquéreur ou locataire. »

Concrètement, si l'acquéreur entend du bruit parce qu'il se trouve à proximité d'un aérodrome... on va l'informer qu'il est dans une zone bruyante !!!!!!

Il s'agit là d'un vice apparent : l'acheteur, un minimum vigilent, ne peut pas ignorer ce vice. Il achète sciemment sans pouvoir se retourner contre le vendeur.

Déshumanisation de l'acquéreur

Si ce document infantilise l'acquéreur en plus d'avoir une fiabilité discutable tout en engendrant une insécurité contractuelle, il entre également dans une logique désagréable de sur-information de l'acquéreur. Trop d'informations tuent l'information. Comment un acquéreur lambda peut actuellement discerner ce qui est important de ce qui ne l'est pas parmi tous les documents qui lui sont soumis lors d'une vente ?

De façon non exhaustive, nous pouvons citer parmi les documents portés à sa connaissance : le règlement de copropriété, état descriptif de division, modificatifs d'état descriptif de division, dossier de diagnostic technique, procès-verbal d'assemblée générale, appels de fonds, ERP, radon, mérule, assainissement, cahier des charges du lotissement, certificat d'urbanisme...

Plus que jamais, l'acquéreur se retrouve à valider une multitude de documents sans connaître leur pertinence et de fait, peut passer à côté de points essentiels. L'acquéreur est déshumanisé puisqu'il est impossible pour un être humain de comprendre en une heure (le temps d'un rendez-vous de signature) la totalité des documents qu'il signe.

Pour éviter tout désagrément, il convient de conclure votre acte d'achat ou de vente dans des conditions sereines et dans un cadre professionnel.

Chez New Deal Immobilier, tous les compromis sont signés chez votre notaire afin d'apporter un second regard juridique au nôtre. C'est pour nous un gage de professionnalisme et de confiance.

Article rédigé par Jérémy LOUIS
Dirigeant New Deal Immobilier/ diplômé notaire

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