Sous le terme de bail d’habitation meublé nous entendrons la location d’un logement meublé constituant la résidence principale du locataire.
Avant d’étudier la durée d’un bail d’habitation meublé il convient de rappeler que pour bénéficier de ce statut moins contraignant qu’un bail d’habitation non meublé, la réunion de deux éléments est nécessaire. Il s’agit d’une part de l’intention commune des parties de se placer sous le régime d’une location meublée et d’autre part d’un logement suffisamment meublé. En l’absence de l’un de ces deux éléments, les juges requalifieront le contrat en bail non meublé, avec toutes les obligations et devoirs que cela engendre.
Si l’intention commune ne pose pas de réel problème, il en est autrement de la notion de meublé.
Le bien immobilier loué doit être suffisamment meublé pour pouvoir être loué sous le régime d’un bail meublé. Pour la jurisprudence la présence d’un mobilier suffisant doit permettre au locataire de vivre de façon convenable. Pour qu’il y ait un bail d’habitation meublé, le logement doit notamment comprendre une table, un lit, une cuisine équipée ou encore des ustensiles de cuisine.
Un inventaire du mobilier doit être annexé au bail d’habitation meublé. A défaut, le bail pourrait être requalifié en bail non meublé.
Durée légale du bail d’habitation meublé
Un bail d’habitation meublé conclu pour une résidence principale doit être conclu pour une durée d'un an minimum. Beaucoup moins contraignant qu’un bail d’habitation non meublé, notamment par rapport à cette durée plus courte, des bailleurs pourront être tentés de conclure un bail meublé de façon frauduleuse. Cela sera le cas notamment lorsque le bien ne sera pas meublé ou pas assez pour que locataire puisse y vivre de façon convenable.
A son terme, le bail d’habitation meublé est tacitement reconduit pour une nouvelle durée d’un an.
Exceptions à la durée minimum d’un bail d’habitation meublé
Le principe d’une durée d’un an pour tout bail d’habitation meublé à usage de résidence principale peut être nuancé dans certaines situations.
Ainsi, le bailleur titulaire d'un bail commercial venant à expiration peut conclure un bail meublé pour une durée inférieure à un an. Il en de même lorsque la cessation de son activité est déjà prévue. Dans ces deux cas, le bail d’habitation meublé doit mentionner les événements, ainsi que les raisons qui justifient cette dérogation au délai légal.
En revanche, si les évènements initialement prévus au contrat n’interviennent pas, la durée du bail d’habitation meublé est automatiquement portée à un an.
En outre, un bail d’habitation meublé consentie à un étudiant pourra être de neuf mois seulement. Cependant, l’étudiant ne bénéficiera pas dans ce cas de la clause de reconduction tacite prévue par la loi, sauf accord contraire des parties.
Fin du bail d’habitation meublé
Le locataire peut résilier le bail d’habitation meublé à tout moment dès lors qu’il respecte un préavis d'un mois.
Le bailleur qui ne désire pas renouveler le bail d’habitation meublé doit en informer le locataire en respectant un préavis minimum de trois mois avant l’expiration dudit bail. En outre, il est indispensable que le bailleur motive son refus de renouveler le bail d’habitation meublé. Il existe trois motifs justifiant le refus de renouveler, à savoir la reprise du logement, sa vente ou l’existence d’un motif légitime et sérieux, notamment un manquement du locataire à ses obligations.
Nous préciserons ici qu’en cas de reprise, le bailleur doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Que le bail d’habitation soit meublé ou non, la loi et la justice ont tendance à protéger le locataire au dépend du droit des obligations. Nous pouvons à ce sujet rappeler l’interdiction d’expulser un locataire du 1er novembre au 31 mars, ou encore la possibilité d'octroi de délais supplémentaire par le juge.