Le bail d’habitation prévu par la loi du 6 juillet 1989 est généralement désigné sous l’appellation d’un bail d’habitation non meublé.
Les dispositions de ladite loi sont d’ordre public. Il est donc impossible d’y déroger conventionnellement. La loi concerne les locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
La durée dudit bail est au minimum de trois ans, sauf si le bailleur est une personne morale, auquel cas la durée minimum est de six ans. A noter que les sociétés familiales sont considérées comme des bailleurs personnes physiques. Ainsi, un bail d’habitation non meublé consenti par une SCI familiale aura une durée minimum de trois ans.
Ces délais sont destinés à assurer au locataire une certaine stabilité. S’il n’est donc pas possible d’y déroger à la baisse, les parties peuvent d’un commun accord prévoir que le bail d’habitation non meublé ait une durée supérieure à ce que la loi prévoit. Le bail ne peut toutefois pas être à durée indéterminée, conformément à l'article 1709 du Code civil.
En fin de bail et à défaut de congé, le bail d’habitation non meublé est tacitement reconduit pour la durée légalement prévue au moment de la reconduction.
Exception à la durée minimum d’un bail d’habitation non meublé
La durée minimum de trois ans peut exceptionnellement être réduite à au moins un an, dès lors que le bailleur est une personne physique ou assimilée et qu’un évènement précis le justifie. Cet évènement, soit professionnel, soit familial, doit être prévu dans le bail d’habitation afin que le bailleur puisse reprendre le bien immobilier loué. Toute irrégularité dans le contrat entraînera automatiquement un rallongement de la durée à trois ans. Il en est de même si l’évènement ne se produit pas.
Fin du bail d’habitation non meublé
Tout d’abord, en ce qui concerne le bailleur, il est engagé jusqu’à la fin du bail, sans aucune possibilité pour lui d’y mettre fin avant son terme. Seule la résiliation de plein droit en cas de manquement à une obligation du contrat ou une résiliation judiciaire pourrait mettre fin prématurément au bail d’habitation non meublé.
Aux termes de la loi du 6 juillet 1989, il existe trois motifs permettant au bailleur de donner congé à l’échéance du bail :
- La reprise pour y habiter
- Le congé pour motifs réels et sérieux rendant impossible la continuation du bail
- La vente du logement
Le congé délivré par le bailleur doit être notifié au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail d’habitation non meublé.
Ensuite, en ce qui concerne le locataire d’un bail d’habitation non meublé, il peut à tout moment faire cesser la location sous réserve de respecter un préavis de trois mois. Précision étant ici faite que le préavis est d’un mois dans certains cas. Il en est ainsi en cas de mutation professionnelle ou encore si l’état de santé du locataire âgé de plus de soixante ans le justifie.
Tout comme les parties ne peuvent prévoir un délai du bail inférieur aux minimas énoncés ci-dessus, il est impossible d’interdire au locataire de pouvoir donner un congé à tout moment.
Pour assurer une transition avec un nouveau locataire ou un nouveau propriétaire, le locataire doit permettre la visite du bien immobilier sans pour autant être contraint pendant les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables. Toute clause du bail d’habitation non meublé contraire serait réputée non écrite.
En cas de décès du locataire, le bail d’habitation non meublé continue au profit :
- du conjoint survivant ;
- des descendants vivant avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
- du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
A défaut de personnes répondant aux critères ci-dessus énoncés, le bail d’habitation non meublé est résilié de plein droit par le décès du locataire.
En cas de décès du bailleur, le bail d’habitation meublé continue de plein droit.
Il est à noter que la loi et la justice s’avèrent très protectrices vis-à-vis du locataire qui ne souhaiterait pas quitter les lieux. Il en est ainsi de l’interdiction des expulsions du 1er novembre au 31 mars, ou encore de la possibilité d'octroi de délais supplémentaires par le juge.
A tort ou à raison, la loi surprotège donc le locataire d’un bail d’habitation. A raison, car l’habitat est le dernier rempart avant une marginalisation des personnes de bonne foi se retrouvant dans des situations économiques délicates. A tort, car une législation trop protectrice à l’égard d’un locataire pourra rebuter des propriétaires à présenter leur bien en location. En outre, pour se protéger, le bailleur demandera des garanties excessives par rapport au montant du loyer, excluant de facto des bons payeurs aux revenus plus modestes.