Les plus-values immobilières réalisées par des particuliers sont imposées à 34,5% depuis le 1er juillet 2012 (prélèvements sociaux inclus) sur la différence entre le prix d'acquisition et le prix de cession, avec heureusement de nombreux correctifs et exonérations. L'imposition sur la plus-value immobilière concerne les cessions à titre onéreux de tout bien immobilier (maison, appartement, terrain...) ainsi que des droits y afférents (parts sociales par exemple). Les mutations à titre gratuit comme les donations n'y seront pas soumises.
Si vous souhaitez vendre un appartement imposé lourdement à l'impôt sur les plus-values et ensuite donner le prix de la vente à vos enfants, il peut être judicieux de donner l'appartement aux enfants (hors champ de la plus-value) qui se chargeront eux-mêmes de le revendre.
Par ce biais vous « blanchirez » la plus-value de l'appartement. En effet, le prix d'acquisition, égale à la valeur stipulée dans la donation (ou sa valeur vénale s'il y a eu sous estimation), sera certainement équivalent au prix de cession, ce qui écartera toute plus-value lors de la revente de l'appartement.
Nous vous proposons ici d'étudier les cas d'exonération de l'impôt sur la plus-value immobilière comme suit :
Le bien immobilier constitue la résidence principale
Aucun impôt sur la plus-value immobilière n'est dû lorsque le bien vendu constitue la résidence principale du cédant au moment de la cession. Un immeuble est considéré comme la résidence principale lorsqu'il constitue la résidence habituelle et effective du contribuable.
L'administration admet l'exonération lorsque le bien constituait l'habitation principale jusqu'à sa mise en vente.
La cession définitive doit cependant intervenir dans un délai normal. Il est souvent dit que ce délai ne doit pas dépasser une année. En réalité, en l'absence de texte précis, l'administration peut retenir un délai inférieur ou supérieur selon les faits. Le cédant doit accomplir toutes les diligences pour la mise en vente du bien depuis qu'il ne l'occupe plus. Cela peut se prouver par la signature d'un mandat de vente auprès d'une agence immobilière, mais là encore tout est question de fait : si le prix, manifestement exagéré, fait obstacle à la vente, l'administration pourra en tirer des conséquences et écarter l'exonération.
Il est également important de ne pas louer le bien entre le moment de sa libération et celui de sa vente définitive. Ainsi, en louant son appartement pendant un ou deux mois seulement, l'exonération ne pourra plus s'appliquer, même si l'appartement constituait la résidence principale antérieurement à la location.
L'exonération est susceptible de concerner les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale, sous réserve que leur vente soit concomitante avec celle dudit logement.
En outre, le bénéfice de l'exonération est possible pour l'associé d'une SCI qui occupe, comme résidence principale, le bien appartenant à ladite société.
Le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 €
L'imposition des plus-values immobilières ne s'applique pas pour les cessions inférieures ou égales à 15.000 €. Le seuil s'apprécie par rapport à la valeur en pleine propriété du bien immobilier ou d'une partie seulement dudit bien.
Lorsque l'immeuble cédé est détenu en indivision, le seuil de 15.000 € s'apprécie en fonction des quotes-parts. Par exemple, un appartement appartient à concurrence de 90 % à Monsieur X. et les 10 % restant à Madame Y.. L'appartement est vendu au prix de 150.000 €. En l'espèce, seule Madame Y peut bénéficier du présent cas d'exonération, car le prix de cession correspondant à sa quote-part dans l'indivision est égal à 15.000 € (150.000 € x 10 %).
En cas de cession d’un bien dont le droit de propriété est démembré, le seuil de 15.000 € s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété.
Pour illustrer ce cas : l'usufruit d'un appartement est détenu en totalité par Antoine. Yannick et Noëlle détiennent quant à eux respectivement 70 et 30 % de la nue-propriété. L'appartement est vendu pour une somme de 42.000 €. Le seuil d'imposition est apprécié comme suit :
- 42 000 € pour Antoine, ce qui correspond à la valeur en pleine propriété du bien immeuble cédé ;
- 29 400 € (42 000 € x 70 %) pour Yannick, ce qui correspond à la valeur de sa quote-part indivise en pleine propriété ;
- 12 600 € (42 000 € x 30 %) pour Noëlle, ce qui correspond à la valeur de sa quote-part indivise en pleine propriété.
En conséquence, Antoine et Yannick seront soumis à l’impôt (et aux prélèvements sociaux) sur la plus-value dès lors que le montant retenu pour l’appréciation du seuil d’imposition est, en ce qui les concerne, supérieur à 15 000 €, tandis que Noëlle en sera exonérée.
Le bien immobilier cédé est détenu depuis plus de 22 (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux)
Afin de calculer la plus-value nette imposable il faut appliquer sur la plus-value brute un abattement, lequel peut aboutir à une exonération lorsqu'il atteint 100%.
Depuis le 1er septembre 2013 deux barèmes d'abattement coexistent pour calculer l'imposition sur la plus-value immobilière.
Pour l’impôt sur le revenu, l'abattement annuel est de 6% à partir de la 6ème année de détention jusqu’à la 21ème et de 4% pour la 22ème année révolue. Ce barème d'abattement entraîne donc une exonération de la plus-value au bout de 22 ans de détention.
Toutefois, l'exonération n'est pas totale, car les prélèvements sociaux, CSG et CRDS sont soumis à un autre échelonnement, à savoir, un abattement annuel de 1,65% par an à partir de la 6ème année de détention jusqu’à la 21ème, puis de 1,60% pour la 22ème année de détention révolue et enfin de 9% à partir de la 23ème année de détention jusqu’à la 30ème révolue. L'exonération de la plus-value immobilière intervient donc au bout de 30 ans de détention en ce qui concerne les prélèvements sociaux.
Il est ici précisé que l'impôt sur le revenu connaît une imposition de 19% et les prélèvements sociaux, une imposition de 15,5%.
Un appartement acquis le 1er juin 2000 sera exonéré dudit impôt si sa revente intervient après le 1er juin 2030. L'abattement prend en compte les années révolues : si la vente de l'appartement intervenait dans sa trentième année, par exemple le 23 février 2030, l'abattement serait de 100% pour l'impôt sur le revenu et 91% pour les prélèvements sociaux.
Sauf exception, le point de départ du délai est la date de l'acte constatant la mutation du bien immobilier.
Pour la cession de bien émanant d'une indivision successorale ou conjugale, la date de départ est celle de l'entrée de l'immeuble dans l'indivision. Cependant, cela est possible uniquement si le cédant est indivisaire depuis l'origine de l'indivision.
La première cession d’une résidence secondaire
A compter du 1er février 2012, le vendeur peut demander une exonération de la plus value immobilière lorsqu’il vend un logement qu’il n’utilise pas comme résidence principale. Cette exonération s’applique sous certaines conditions :
- l’immeuble vendu, ne constituant pas sa résidence principale, doit être affecté à l’habitation
- Le vendeur ne doit jamais avoir bénéficié de cette exonération auparavant
- Le vendeur ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale depuis les quatre ans (minimum) qui précède la vente (que ce soit directement ou par le biais d’une société).
- Le vendeur doit remployer le prix de vente dudit bien immobilier dans l’acquisition ou la construction de la résidence principale, et ceci dans un délai de 24 mois.
Le remploi du prix conditionne le bénéfice de l’exonération. Si la totalité du prix est remployée, le vendeur sera totalement exonéré. Si seulement une fraction du prix est remployée, le vendeur sera exonéré à hauteur de cette fraction.
Cette exonération est facultative, il faut qu’elle soit demandée par le vendeur. Elle ne peut s’appliquer qu’une seule fois.
Dans l’hypothèse où le vendeur a mis en vente un logement et qu'il acquiert sa résidence principale avant d'avoir effectivement vendu ce logement, il pourra tout de même bénéficier de l’exonération à condition que la mise en vente du logement (secondaire) soit antérieure à l'acquisition de l'habitation principale ; que la cession du logement soit réalisée dans un délai normal suite à la mise en vente ; et que le prix soit remployé dans l'acquisition d'une résidence principale.
Autres cas d'exonération de la plus-value immobilière
Plus rares, nous ne ferons que citer les autres cas d'exonération de la plus-value, à savoir :
* le bien constituait la résidence principale d’une personne retraitée ou handicapée placée en établissement d’hébergement
* le bien est détenu par un titulaire de pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité ;
* le bien fait l'objet d'une expropriation ;
* le bien a constitué la résidence principale du cédant et n'a fait l'objet depuis lors d'aucune occupation, lorsque ce dernier est désormais résident d'un établissement mentionné aux 6° ou 7° de l'article L.312-1 du code de l'action sociale et des familles si, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession, il n'est pas passible de l'impôt de solidarité sur la fortune et n'a pas un revenu fiscal de référence excédant la limite prévue au II de l'article 1417 du CGI et si la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l'entrée dans l'établissement
* le bien a été échangé dans le cadre d'une opération de remembrement ou assimilée;
* Au titre de la cession d'un droit de surélévation au plus tard le 31 décembre 2014, à condition que le cessionnaire s'engage à réaliser et à achever des locaux destinés à l'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acquisition.