Exonération de la plus-value immobilière

écrit par Jérémy LOUIS / NEW DEAL IMMOBILIER agence immobilière LOW COST - réseau immobilier

Les plus-values immobilières réalisées par des particuliers sont imposées à 32,5% (prélèvements sociaux inclus) sur la différence entre le prix d'acquisition et le prix de cession, avec heureusement de nombreux correctifs et exonérations. L'imposition sur la plus-value immobilière concerne les cessions à titre onéreux de tout bien immobilier (maison, appartement, terrain...) ainsi que des droits y afférents (parts sociales par exemple). Les mutations à titre gratuit comme les donations n'y seront pas soumises.

Si vous souhaitez vendre un appartement imposé lourdement à l'impôt sur les plus-values et ensuite donner le prix de la vente à vos enfants, il peut être judicieux de donner l'appartement aux enfants (hors champ de la plus-value) qui se chargeront eux-mêmes de le revendre.

Par ce biais vous « blanchirez » la plus-value de l'appartement. En effet, le prix d'acquisition, égale à la valeur stipulée dans la donation (ou sa valeur vénale s'il y a eu sous estimation), sera certainement équivalent au prix de cession, ce qui écartera toute plus-value lors de la revente de l'appartement.

NEW DEAL IMMOBILIER, agence immobilière low cost, vous propose ici d'étudier les cas d'exonération de l'impôt sur la plus-value immobilière comme suit :

Le bien immobilier constitue la résidence principale

Le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 €

Le bien immobilier cédé est détenu depuis plus de 30 ans

La première cession d’une résidence secondaire

Autres cas d'exonération de la plus-value immobilière

1. Le bien immobilier constitue la résidence principale

Aucun impôt sur la plus-value immobilière n'est dû lorsque le bien vendu constitue la résidence principale du cédant au moment de la cession. Un immeuble est considéré comme la résidence principale lorsqu'il constitue la résidence habituelle et effective du contribuable.

L'administration admet l'exonération lorsque le bien constituait l'habitation principale jusqu'à sa mise en vente.

La cession définitive doit cependant intervenir dans un délai normal. Il est souvent dit que ce délai ne doit pas dépasser une année. En réalité, en l'absence de texte précis, l'administration peut retenir un délai inférieur ou supérieur selon les faits. Le cédant doit accomplir toutes les diligences pour la mise en vente du bien depuis qu'il ne l'occupe plus. Cela peut se prouver par la signature d'un mandat de vente auprès d'une agence immobilière, mais là encore tout est question de fait : si le prix, manifestement exagéré, fait obstacle à la vente, l'administration pourra en tirer des conséquences et écarter l'exonération.

Il est également important de ne pas louer le bien entre le moment de sa libération et celui de sa vente définitive. Ainsi, en louant son appartement pendant un ou deux mois seulement, l'exonération ne pourra plus s'appliquer, même si l'appartement constituait la résidence principale antérieurement à la location.

L'exonération est susceptible de concerner les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale, sous réserve que leur vente soit concomitante avec celle dudit logement.

En outre, le bénéfice de l'exonération est possible pour l'associé d'une SCI qui occupe, comme résidence principale, le bien appartenant à ladite société.

2. Le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 €

L'imposition des plus-values immobilières ne s'applique pas pour les cessions inférieures ou égales à 15.000 €. Le seuil s'apprécie par rapport à la valeur en pleine propriété du bien immobilier ou d'une partie seulement dudit bien.

Lorsque l'immeuble cédé est détenu en indivision, le seuil de 15.000 € s'apprécie en fonction des quotes-parts. Par exemple, un appartement appartient à concurrence de 90 % à Monsieur X. et les 10 % restant à Madame Y.. L'appartement est vendu au prix de 150.000 €. En l'espèce, seule Madame Y peut bénéficier du présent cas d'exonération, car le prix de cession correspondant à sa quote-part dans l'indivision est égal à 15.000 € (150.000 € x 10 %).

En cas de cession d’un bien dont le droit de propriété est démembré, le seuil de 15.000 € s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété.

Pour illustrer ce cas : l'usufruit d'un appartement est détenu en totalité par Antoine. Yannick et Noëlle détiennent quant à eux respectivement 70 et 30 % de la nue-propriété. L'appartement est vendu pour une somme de 42.000 €. Le seuil d'imposition est apprécié comme suit :

- 42 000 € pour Antoine, ce qui correspond à la valeur en pleine propriété du bien immeuble cédé ;

- 29 400 € (42 000 € x 70 %) pour Yannick, ce qui correspond à la valeur de sa quote-part indivise en pleine propriété ;

- 12 600 € (42 000 € x 30 %) pour Noëlle, ce qui correspond à la valeur de sa quote-part indivise en pleine propriété.

En conséquence, Antoine et Yannick seront soumis à l’impôt (et aux prélèvements sociaux) sur la plus-value dès lors que le montant retenu pour l’appréciation du seuil d’imposition est, en ce qui les concerne, supérieur à 15 000 €, tandis que Noëlle en sera exonérée.

3. Le bien immobilier cédé est détenu depuis plus de 30 ans

L'article 150-VC du Code général des impôts prévoit un abattement pour durée de détention s’appliquant sur la plus value brute et fixé à :

- 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année,

- 4 % pour chaque année au-delà de la dix-septième année,

- 8 % pour chaque année au-delà de la vingt quatrième année.

Ainsi au bout de 30 ans, le vendeur est complètement exonéré d’impôt sur la plus value

Un appartement acquis le 1er juin 2000 sera exonéré dudit impôt si sa revente intervient après le 1er juin 2030. L'abattement prend en compte les années révolues : si la vente de l'appartement intervenait dans sa trentième année, par exemple le 23 février 2030, l'abattement serait de 92 % et non 100 %.

Sauf exception, le point de départ du délai est la date de l'acte constatant la mutation du bien immobilier.

Pour la cession de bien émanant d'une indivision successorale ou conjugale, la date de départ est celle de l'entrée de l'immeuble dans l'indivision. Cependant, cela est possible uniquement si le cédant est indivisaire depuis l'origine de l'indivision.

 IV.   La première cession d’une résidence secondaire

A compter du 1^er février 2012, le vendeur peut demander une exonération de la plus value immobilière lorsqu’il vend un logement qu’il n’utilise pas comme résidence principale. Cette exonération s’applique sous certaines conditions :

- l’immeuble vendu, ne constituant pas sa résidence principale, doit être affecté à l’habitation

- Le vendeur ne doit jamais avoir bénéficié de cette exonération auparavant

- Le vendeur ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale depuis les quatre ans (minimum) qui précède la vente (que ce soit directement ou par le biais d’une société).

- Le vendeur doit remployer le prix de vente dudit bien immobilier dans l’acquisition ou la construction de la résidence principale, et ceci dans un délai de 24 mois.

Le remploi du prix conditionne le bénéfice de l’exonération. Si la totalité du prix est remployée, le vendeur sera totalement exonéré. Si seulement une fraction du prix est remployée, le vendeur sera exonéré à hauteur de cette fraction.

Cette exonération est facultative, il faut qu’elle soit demandée par le vendeur. Elle ne peut s’appliquer qu’une seule fois.

Dans l’hypothèse où le vendeur a mis en vente un logement et qu'il acquiert sa résidence principale avant d'avoir effectivement vendu ce logement, il pourra tout de même bénéficier de l’exonération à condition que la mise en vente du logement (secondaire) soit antérieure à l'acquisition de l'habitation principale ; que la cession du logement soit réalisée dans un délai normal suite à la mise en vente ; et que le prix soit remployé dans l'acquisition d'une résidence principale.

4. Autres cas d'exonération de la plus-value immobilière

Plus rares, nous ne ferons que citer les autres cas d'exonération de la plus-value, à savoir lorsque :

* le bien constituait la résidence principale d’une personne retraitée ou handicapée placée en établissement d’hébergement

* le bien est détenu par un titulaire de pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité ;

* le bien fait l'objet d'une expropriation ;

* le bien a été échangé dans le cadre d'une opération de remembrement ou assimilée.

Retrouvez plus d'informations sur les modalités de calcul de la plus-value immobilière ou le viager et la plus-value immobilière.

NEW DEAL IMMOBILIER, Agence immobilière LOW COST

Aix les Bains - Chambéry - Annecy

J. LOUIS, diplômé notaire

Les plus-values immobilières réalisées par des particuliers sont imposées à 32,5% (prélèvements sociaux inclus) sur la différence entre le prix d'acquisition et le prix de cession, avec heureusement de nombreux correctifs et exonérations. L'imposition sur la plus-value immobilière concerne les cessions à titre onéreux de tout bien immobilier (maison, appartement, terrain...) ainsi que des droits y afférents (parts sociales par exemple). Les mutations à titre gratuit comme les donations n'y seront pas soumises.