Peut-on imposer une servitude de passage à son voisin?

~ 8 juin 2020 ~

Il peut arriver que la constructibilité d'un terrain soit bloquée du fait de l'absence de desserte sur la voie publique. Afin d'éviter une situation inextricable, la loi permet sous certaines conditions d'imposer à son voisin un accès via la création d'une servitude de passage.

Une servitude est un droit réel immobilier entre un fonds dominant et un fonds servant. Ce droit est perpétuel et attaché aux parcelles, c'est pourquoi, les changements successifs de propriétaires n'entraînent pas son extinction.

Il existe une multitude de servitudes de natures différentes, dont la plus connue est sans nul doute, la servitude de passage. Si ce droit est en général conventionnel, c'est-à-dire établi d'un commun accord entre plusieurs parties, la loi prévoit la possibilité d'imposer ce type de servitude. Nous parlerons alors de servitude légale.

Ainsi, le Code civil permet, sous certaines conditions, d'imposer une servitude de passage sur la ou les parcelles de ses voisins.

Le droit lié aux servitudes étant très complexe, cet article ne peut se substituer aux conseils d'un professionnel. Nos agents et notre service juridique sauront vous accompagner.

Quelles sont les conditions pour imposer une servitude légale de passage ?

Pour bénéficier d'une servitude légale de passage, il est nécessaire que sa propriété soit enclavée. Ce sera le cas lorsqu'une propriété qui, entourée par d'autres propriétés appartenant à des tiers, n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante.

Les contours de l'état d'enclave peuvent s'apprécier au regard de la jurisprudence.

Par exemple, la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, n° 14-25.089) a estimé qu'un accès se faisant par un escalier très escarpé de 90 marches n'est pas de nature à désenclaver un fonds, alors que « l'accès par un véhicule automobile correspond à l'usage normal d'un fonds à usage d'habitation ».
A l'inverse, n'est pas considéré comme enclavé le fonds qui possède un passage dont l'étroitesse engendre un risque important de rayures sur les portières ou rétroviseurs (CA, Paris, 6 déc. 2019, n° 18/05356).

Il est à noter qu'aucune servitude légale de passage ne peut être réclamée par un propriétaire qui a lui même enclavé son fonds.

Outre l'existence d'un terrain enclavé, la seconde condition réside dans le fait que le fonds servant doit recevoir une indemnité, laquelle est estimée en fonction du préjudice subi.

Comment s'exerce la servitude de passage?

Pour accéder aux voies publiques, le passage doit être le plus court possible ou le moins dommageable. L'intérêt respectif des fonds voisins doit dicter son tracé.

Le propriétaire du fonds servant (celui qui supporte le passage de son voisin sur sa parcelle) doit respecter la servitude en veillant à ne pas diminuer son usage ou la rendre plus incommode. Ce sera au juge du fond d'apprécier souverainement si l'usage est diminué ou plus incommode. En principe, la pose d'un portail, ne sera pas considérée comme rendant l'accès plus incommode.

Sous certaines conditions, il est possible au propriétaire du fonds servant de demander le changement de l'assiette de la servitude.

Quant au fonds qui profite de la servitude (le fonds dominant), il doit supporter les aménagements nécessaires pour user de la servitude sans pouvoir réaliser des changements qui aggraveraient la condition du fonds servant.

La servitude légale de passage peut-elle s'éteindre ?

L'extinction de la servitude légale de passage est automatique dans trois cas :

- à la suite de l'acquisition par le propriétaire du fonds enclavé d'un fonds contigu ayant accès à la voie publique ;
- par l'effet de la création d'une route ou d'un chemin public ouvert le long du fonds enclavé ;
- par la disparition du lieu auquel accéder.

Attention, contrairement à une servitude légale, une servitude de passage conventionnelle ne disparaît pas si un autre passage est créé ultérieurement.

En résumé, oui, il est possible d'imposer une servitude de passage sur le terrain de son voisin en cas d'enclave et moyennant une indemnité proportionnée au préjudice subi. L'assiette de la servitude doit être la moins gênante possible.

Le droit lié aux servitudes étant très complexe, cet article ne peut se substituer aux conseils d'un professionnel. Nos agents sauront vous accompagner.

Article rédigé par Jérémy LOUIS
Dirigeant New Deal Immobilier/ diplômé notaire

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