La question de la répartition des charges et des travaux entre un vendeur crédirentier et un acquéreur débirentier se pose seulement lors d’une vente en viager occupé. En effet, lors d’une vente en viager libre, l’acquéreur débirentier est propriétaire du bien immobilier et en jouit dès la signature de l’acte authentique, seul le paiement du prix est différé au moyen d’une rente viagère. Ainsi, comme dans une vente de droit commun, le débirentier, nouveau propriétaire, doit supporter les charges et tous les travaux de réparation ou d’entretien liés au bien immobilier dès la signature de l’acte de vente.
La situation est différente lors d’une vente en viager occupé.
La réserve de l’usufruit ou du droit d’usage et d’habitation
Dans une vente en viager occupé, le vendeur crédirentier va continuer à occuper le bien vendu. Pour cela, il doit le vendre tout en se réservant un droit : il a le choix entre le droit d’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation
- la réserve de l’usufruit :
L’usufruit est un droit réel permettant à son titulaire d’utiliser et de jouir du bien jusqu’à son décès (sauf usufruit temporaire). Le vendeur crédirentier pourra alors continuer à l’utiliser à sa convenance. Il pourra, s’il le souhaite, l’occuper sa vie durant ou le louer à un tiers.
- la réserve du droit d’usage et d’habitation :
Le droit d’usage et d’habitation est un aussi droit réel mais à caractère personnel. Le vendeur pourra alors continuer à occuper le bien jusqu’à son décès mais juste pour ses besoins personnels et ceux de sa famille. En aucun cas, il a le droit de louer son bien.
La répartition des charges et des travaux entre le vendeur crédirentier et l’acquéreur débirentier
Peu importe que le vendeur se soit réservé l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation, la répartition des charges et des travaux est la même.
A défaut de convention contraire, le vendeur crédirentier a l’obligation de supporter les charges usufructuaires, c’est à dire les contributions et charges courantes ainsi que les impôts fonciers (sauf en cas de réserve d'un droit d'usage et d'habitation, auquel cas la taxe foncière reste à la charge du débirentier). Les parties restent libres de prévoir conventionnellement une répartition différente.
Concernant les travaux, le vendeur crédirentier doit supporter les travaux d’entretien alors que l’acquéreur débirentier devra supporter les grosses réparations.
On entend par travaux d’entretien, les travaux concernant par exemple l’entretien du jardin, de la chaudière, de la plomberie, ravalement de façade, pose de store, remplacement de volets,…
Selon l’article 606 du Code civil, les grosses réparations, qui sont à la charge de l’acquéreur débirentier, « sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien ». Par exemple, sont considérés comme de grosses réparations le remplacement de divers éléments de la charpente, la réfection de la toiture, …
Toutefois, si l’acquéreur débirentier refuse de réaliser ces grosses réparations, il n’est pas possible de le contraindre judiciairement.
Là encore, les parties sont libres conventionnellement de prévoir une répartition des travaux différente. Il est notamment possible de mettre à la charge du vendeur crédirentier tous les travaux, y compris les grosses réparations. Dans l’hypothèse où les parties souhaitent conserver la répartition légale, il sera conseillé de prévoir la possibilité pour le vendeur crédirentier de pouvoir contraindre judiciairement l’acquéreur débirentier d’effectuer les grosses réparations.