En dehors de l’obligation de respecter le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble et le droit égal des autres copropriétaires, les copropriétaires ont pour principale obligation de contribuer au paiement des charges de l’immeuble.
Il existe deux catégories de charges :
* les charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs. Cette catégorie concerne notamment les charges liées à l’ascenseur, au chauffage collectif, l’eau chaude collective, aux interphones, etc… Ces charges sont réparties en fonction de l’utilité que ces services présentent à l’égard de chaque lot, peu importe si dans les faits le propriétaire les utilisent véritablement. Par exemple, pour les charges liées à l’ascenseur, les propriétaires des appartements du rez-de-chaussée n’auront pas à les supporter.
* les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes. Entrent notamment dans cette catégorie les charges relatives aux assurances de la copropriété, aux honoraires du syndic, aux services de conciergerie, etc… Ces charges sont reparties moentre tous les copropriétaires en fonction de la valeur relative de chaque partie privative. (Bien souvent cette répartition correspond à la répartition des tantièmes de parties communes.)
Toutefois, il est possible d’établir des charges spéciales à certains copropriétaires seulement. C’est le cas par exemple des charges d’entretien d’une voie de desserte réservée seulement à quelques copropriétaires.
Modification amiable de la répartition des charges de copropriété
Une fois fixée, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité de ceux-ci, à l’exception d’une modification faisant suite à :
* des travaux ou actes ayant été décidés par l’assemblée des copropriétaires et qui rendent nécessaire une modification des charges. La majorité pour la nouvelle répartition des charges sera la même que pour la décision des travaux en question.
* une division d’un lot : à défaut de clause dans le règlement de copropriété prévoyant la répartition des charges en cas de division, cette répartition est effectuée par le propriétaire divisant son lot et est soumise à l’approbation de l’assemblée des copropriétaires.
*à un changement d’usage d’un partie privative : si ce changement entraine une aggravation des charges, la répartition des charges ne pourra être votée qu’à la majorité absolue des voix (par exemple : la transformation d’un local d’habitation en cabinet médical entrainant l’aggravation des charges d’ascenseur.)
* à la création d’un syndicat secondaire : la répartition des charges se fait à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.
Modification judiciaire de la répartition des charges de copropriété
Un copropriétaire se sentant lésé par la répartition des charges peut demander une modification des charges dans deux situations :
- dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété, tout copropriétaire peut demander en justice la révision de la répartition des charges si sa quote-part excède de plus de 25% celle qu’elle devrait être ou si un autre copropriétaire a une quote-part de charges inférieure de plus de 25% à celle qu’elle devrait être. La même action appartient au copropriétaire d’un lot avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot depuis la publication du règlement de copropriété.
- si la répartition s’est faite sans respecter les règles légales vues avant (en fonction de l’utilité des services collectifs et des équipements d’entretien et en fonction de la valeur de la partie privative pour les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes), les copropriétaires disposent d’une action en nullité imprescriptible. Ce sera le cas par exemple si les charges d’ascenseur on été réparties par part égales entre chaque lots.
