Selon Jean-Etienne-Marie Portalis, notamment connu pour avoir participé à la rédaction du Code civil, "il ne faut point de lois inutiles, elles affaibliraient les lois nécessaires". Force est de constater que notre législateur n'est plus de cet avis depuis déjà un temps certain et que ça ne changera pas de sitôt.
Depuis le 1er septembre 2015, les baux d’habitation en meublé doivent respecter une liste énumérant le mobilier minimum et nécessaire pour bénéficier du régime desdits baux, avec les avantages que cela engendre.
Initiée par la loi ALUR, cette nouvelle mesure est entrée en vigueur le 1er septembre 2015 suite au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. D’une pertinence extrêmement relative, ces précisions réglementaires ne répondent en rien aux besoins des bailleurs et des locataires, mais contribuent à épaissir notre millefeuille juridique français.
Il est d’ailleurs fort étonnant de voir les décrets d’application de la loi ALUR se mettre en place progressivement alors que nombreux sont ceux qui réclament un allègement de cette loi. Rappelons également que seulement trois mois après l’entrée en vigueur de la loi ALUR, l’assemblée nationale avait adopté le 22 juillet 2014 un amendement autorisant le gouvernement à prendre toute mesure par voie d’ordonnance pour modifier ladite loi, notamment pour fluidifier le formalisme des transactions immobilières!
Ce décret, sans importance en lui-même, est symptomatique et illustre parfaitement le droit moderne qui n’est que trop souvent un amas de règles mineures pensées à la va-vite. Ce déluge incessant de nouvelles réglementations entraîne parfois une insécurité juridique, souvent une détérioration de la lisibilité de notre droit et toujours une complexité supplémentaire.
L’inutilité du décret du 31 juillet 2015, qui donne une liste minimum de mobilier, réside notamment dans le fait qu’une jurisprudence assez conséquente sur le sujet, permettait de savoir aisément ce qu’on entendait par la notion de meublé. Nos législateurs oublient trop souvent qu’une règle ne doit pas être trop précise, afin de laisser une marge d’appréciation nécessaire au juge pour apporter un minimum de bon sens à une situation donnée. Cela permet également d’adapter plus facilement le droit au gré de l’évolution de notre société.
Des risques d'une loi trop précise
Jean-Étienne-Marie Portalis
L’adage summum jus summa injura (comble de justice, comble d’injustice) illustre parfaitement la valeur juridique de ce décret. C’est en voulant surprotéger, tout en essayant d’être exhaustif, que l’on crée des situations injustes. Ainsi, dans l’hypothèse où il manque un élément de la liste, le bail sera requalifié, alors que le bailleur aura pu mettre du mobilier supplémentaire, mais non nécessaire !
Cette adage avait notamment inspiré les rédacteurs du Code civil, véritable œuvre juridique française ayant connu une notoriété internationale. Les textes de droit récemment rédigés en sont malheureusement très loin.
Outre des situations potentiellement injustes, une loi trop précise est vouée à être modifiée à très court terme. En effet, il est fort à parier que ce texte soit rapidement remanié en fonction de ce qui peut être légitimement attendu d’un locataire louant un bien immobilier meublé.
Le fait d’avoir des lois qui ne soient pas trop précises permet d’éviter une inflation législative, sans pour autant créer d’insécurité juridique (si elles sont bien pensées). C’est un principe qui avait également inspiré les rédacteurs du Code civil.
Ainsi, l’article 1382 du Code civil qui dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », est toujours en vigueur dans sa forme originelle, alors qu’il date de la promulgation du Code civil, à savoir 1804. Outre sa qualité rédactionnelle, ce texte est une illustration parfaite de ce que doit être le droit écrit et sa pérennité le prouve.
Il est affligeant de constater que le législateur est devenu incapable de rédiger de telles lois et pour pallier cette incompétence, nombreux sont les textes de droit qui tombent dans la facilité en se limitant à énumérer de façon exhaustive des interdictions ou des obligations.
Une liste exhaustive du mobilier
Absolument dans l’ère du temps, notre décret du 31 juillet 2015, conformément à la loi ALUR, dispose donc que le mobilier d'un bien immobilier loué en meublé doit au minimum comporter les éléments suivants :
« 1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. »
Le bailleur en meublé aura donc intérêt à bien faire ressortir l’ensemble de ces éléments dans son bail, même si certains d’entre eux n’intéressent pas le locataire, comme ce sera souvent le cas pour les couettes ou les draps. Cela évitera une requalification du bail.
Des intérêts d'un bail d'habitation en meublé
Rappelons brièvement qu’une location en meublé est avantageuse pour le bailleur d’un point de vue fiscal et pratique.
Fiscalement tout d’abord, le propriétaire, loueur non professionnel, bénéficie d’un abattement de 50% sur ses revenus fonciers dès lors qu’il se trouve soumis au régime micro-BIC.
Ensuite, un bail d’habitation meublé permet au propriétaire de recouvrer la jouissance de son bien plus aisément. En effet, le bail possède une durée minimum d’un an, contre trois pour un bail en non meublé. Enfin, si le bailleur souhaite vendre son bien (au terme du bail), aucun droit de préemption au profit du locataire n’est à purger.
