La question de la mise en copropriété d'une maison individuelle se pose souvent en pratique lorsque deux couples souhaitent acquérir ensemble une maison. Chaque couple aménagera une partie de la maison comme un appartement distinct du reste de la maison.
De même, cette mise en copropriété peut intéresser le propriétaire d’une maison individuelle qui devient trop grande et qui souhaite la diviser en lots pour en vendre une partie.
Dans ces deux situations, la mise en copropriété est la seule solution véritablement adéquate. Elle permet d’éviter les inconvénients de l’indivision :
- chaque propriétaire disposerait d’une quote-part indivise de l’ensemble de la maison, mais il serait impossible matériellement de définir où se situe chaque quote-part. Il faudrait délimiter un usage exclusif d’une partie de la maison pour chaque propriétaire par convention d’indivision ce qui compliquerait la situation ;
- L’indivision est une solution instable, car tout indivisaire peut provoquer le partage à tout moment ;
- Seules les décisions concernant les actes d’administration peuvent être prises à la majorité des deux tiers, sinon c’est la règle de l’unanimité qui s’applique (sauf exception : Article 815-3 du Code civil).
La mise en copropriété permettra d’isoler des parties de la maison d’habitation ou chaque personne sera propriétaire exclusif. Bien sûr, certaines parties devront rester communes car elles profitent à tous les copropriétaires, par exemple : la toiture.
Interdictions à la mise en copropriété
La mise en copropriété d'une maison individuelle connait certaines interdictions qu'il est nécessaire de prendre en compte :
- Est interdite la mise en copropriété d’un bâtiment frappé d'une interdiction d'habiter, d'un arrêté de péril, déclaré insalubre, ou comportant pour le quart au moins de sa superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. (Article L111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation)
- Est interdite toute division d'immeuble en vue de créer des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitable inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées, ou d'un accès à la fourniture de courant électrique.
Diagnostics nécessaires à la mise en copropriété
La mise en copropriété doit être précédée de la réalisation de certains diagnostics :
- Si le bâtiment a fait l’objet d’un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997, il sera nécessaire d’effectuer un diagnostic amiante ;
z Si le bâtiment est divisé en vue de mettre de mettre à disposition des locaux d’habitation et qu’il a été construit avant le 1er janvier 1949, le diagnostic plomb devra être effectué.
- Si l’immeuble est construit depuis plus de quinze ans, sa mise en copropriété nécessite la réalisation d’un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.
A l’exception du diagnostic technique, la réalisation de ces diagnostics aurait été de toute façon obligatoire lors de la vente des lots suivant la mise en copropriété.
Les actes indispensables à la mise en copropriété
La mise en copropriété nécessitera la réalisation :
* d’un état descriptif de division reçu par un Notaire et publié à la conservation des hypothèques compétente. Cet acte permettra de matérialiser la division en séparant les parties privatives (les appartements, caves,…) des parties communes (toitures, le terrain, un couloir commun,…), et d’attacher à chaque partie privative des quotes-parts de parties communes permettant de répartir les charges courantes, d’entretien et de réparation des parties communes. Certaines parties du terrain feront bien souvent l’objet d’une jouissance privative. L’idéal est de faire appel à un géomètre afin de délimiter chaque partie privative et de calculer les tantièmes de parties communes.
* un règlement de copropriété reçu par un Notaire et publié à la conservation des hypothèques compétente. Cet acte n’est pas obligatoire mais est fortement conseillé. Il permettra de définir des règles à respecter dans la copropriété et s’imposera aux futurs propriétaires. En effet, chaque copropriétaire peut vendre son lot. Si Les premiers copropriétaires s’entendent bien lors de la mise en copropriété, ce ne sera peut être plus le cas lors de l’arrivée de nouveaux copropriétaires. Il est donc important de fixer les règles qui devront s’imposer à tous les membres de la copropriété. De plus, l’établissement d’un règlement de copropriété peut avoir un intérêt concernant le droit de préemption urbain. En effet, dans une zone de droit de préemption urbain simple, la vente d’un lot de copropriété dont le règlement de copropriété a été publié au bureau des hypothèques depuis plus de 10 ans ne nécessitera pas la purge dudit droit de préemption de la commune.
Ainsi, la mise en copropriété permettra de constituer un cadre juridique structuré, permettant d’isoler dans la maison d’habitation « les lieux de vie » de chacun, d’encadrer les prises de décisions par des règles de majorités prévues par la loi du 10 juillet 1965, d’organiser la répartition des charges concernant les parties communes et de gérer les éventuels litiges à venir entre les copropriétaires.
Bien souvent, dans ces petites copropriétés, le syndic sera un des copropriétaires qui exécutera cette mission bénévolement.