La refonte du diagnostic de performance énergétique (DPE), dont l'entrée en vigueur est prévue le 1er juillet 2021, va engendrer de nombreux changements. Si pour réduire notre empreinte écologique un bon pull aurait été la meilleure solution, force est de constater que ce n'est pas le choix du législateur et qu'il va falloir utiliser beaucoup d'énergie primaire pour améliorer thermiquement le parc immobilier français.
Compte tenu des textes de loi actuels, nous pouvons dès à présent penser que les conséquences de ces nouvelles normes vont grandement pénaliser certains biens, notamment ceux dont l'architecture rend impossible l'isolation par l'extérieur.
C'est par deux décrets du 17 décembre 2020, que la partie réglementaire du Code de la construction et de l'habitation consacrée au DPE a été modifiée pour répondre aux objectifs climatiques et lutter contre les « passoires thermiques ».
Le DPE est un document dans lequel est précisée la quantité d'énergie nécessaire pour une utilisation normale d'un bâtiment. Une classification en fonction de sa performance permet à l'acquéreur une comparaison plus aisée. A côté de sa classe énergétique, le consommateur peut également trouver une valeur relative au gaz à effet de serre émis par ledit bien.
Les deux décrets publiés fin 2020 ont pour but de fiabiliser le diagnostic de performance énergétique (notamment en harmonisant les différentes méthodes) et d'inciter les propriétaires à effectuer des travaux.
Le principal changement : l'opposabilité
Loin d'être anodine, l'opposabilité du DPE est certainement le plus gros changement car elle change l'essence même de ce diagnostic qui était initialement qu'informatif.
Le propriétaire ou le bailleur engagera sa responsabilité contractuelle en cas d'informations erronées dans un DPE. Le locataire ou le nouveau propriétaire pourra selon la ministre du logement Emmanuelle Wargon « comparer ses consommations réelles avec les estimations fournies par le DPE ».
La thermique du bâtiment est une science extrêmement complexe et il est tout à fait illusoire d'imaginer un DPE pertinent sauf à ce que le diagnostiqueur réalise une étude thermique dynamique, ce qui est impossible, principalement pour deux raisons : d'une part, le diagnostiqueur ne possède pas forcément les compétences nécessaires, et d'autre part, le vendeur ne serait pas prêt à payer une telle étude, environ dix fois plus onéreuse qu'un DPE classique.
Rendre opposable au vendeur un document thermique aussi peu fiable qu'un DPE est difficilement compréhensif. Comment avancer avec certitude une consommation énergétique sans sonder tous les murs par exemple ou pénétrer dans un comble inaccessible ?
Le vendeur engagera sa responsabilité et pourra se retourner contre le diagnostiqueur, lequel pourra également être assigné par l'acquéreur en cas de faute dans l'établissement du DPE. En effet, la Cour de cassation estime que l'acquéreur peut invoquer la perte de chance de négocier un prix inférieur à celui convenu à l'encontre du diagnostiqueur. Comme pour les autres diagnostics, on peut supposer que le diagnostiqueur pourra être amené à indemniser l'acquéreur à concurrence des travaux devant être réalisés pour être en corrélation avec le DPE.
Le DPE et les baux
Le décret n° 2020-1818 du 30 décembre 2020 conditionne l'évolution du montant de certains loyers à la catégorie énergétique du bien. Ainsi, une augmentation de loyer peut être bloquée pour les biens immobiliers ayant une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kilowattheures par mètre carré et par an.
En outre, le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 intègre dans la notion de logement décent la catégorie énergétique. Ainsi, dans son 1er article, entrant en vigueur le 1er janvier 2023, seront considérés comme décents les logements ayant une consommation d'énergie inférieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.
Lorsqu'un acquéreur réalisera un investissement locatif, son attention devra donc être attirée sur les conséquences d'une performance énergétique mauvaise. En effet, en fonction de sa catégorie, le bien immobilier ne pourra plus être loué ou le montant des loyers ne pourra pas être augmenté.
Le contenu du DPE modifié
- Tout d'abord, un indicateur relatif aux énergies d'origine renouvelable produites par les équipements installés à demeure et utilisées dans le bâtiment remplace l'indicateur relatif à la quantité d'énergie renouvelable produite et consommée sur site.
- Ensuite, divers nouveaux éléments impactent le classement du bâtiment. Seront pris en compte pour la consommation énergétique et les gaz à effet de serre l'altitude en plus de la zone climatique. Également, seront ajoutés aux usages énergétiques, l'éclairage et les consommations auxiliaires comme par exemple la ventilation.
- L'article R. 134-2 du CCH impactera également les recommandations à émettre dans le DPE. Ainsi, le diagnostiqueur devra accompagner ses recommandations de l'estimation de leur coût et de leur efficacité, tout en veillant à ce qu'elles n'augmentent pas la quantité d'émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée. Précision étant ici faite, que les recommandations ne seront pas opposables au vendeur.
- Enfin, un nouvel indicateur sera introduit dans le DPE, lequel prendra en compte la capacité au bâtiment à assurer un confort en période estivale.
Le contenu du nouveau DPE fera l'objet de nouveaux aménagements par arrêté.
Transmission du DPE
Changement surtout symbolique, le diagnostiqueur sera tenu de remettre son rapport sous forme numérique au propriétaire, à l'instar de ce qui était prévu au profit de l'ADEME.
Les annonces immobilières et le DPE
Toutes les annonces, sans distinction de support, devront présenter trois nouvelles mentions.
1) une première mention consistera en une lettre relative au classement climatique du bâtiment.
2) Une deuxième mention indiquera le montant des dépenses théoriques annuelles de l'ensemble des usages énergétiques. Cette mention concerne exclusivement les bâtiments à usage d'habitation. Sa taille devra être au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce et être précédée par l'intitulé « Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard », tout en précisant l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation.
3) Une troisième mention supplémentaire apparaîtra pour les biens immobiliers dont la consommation énergétique excède le seuil de 330 kWh d'énergie primaire par mètre carré et par an. Un arrêté viendra préciser le contenu de la mention.
Validité des DPE
Les DPE établis :
- à compter du 1er juillet 2021 seront valables pendant 10 ans ;
- entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 seront valables jusqu'au 31 décembre 2022 ;
- entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valables jusqu'au 31 décembre 2024.
