Afin de réduire le déficit public, le projet de loi de finance proposé par le gouvernement pour l’année 2013 prévoit un plan de rigueur considérable. Ceci se traduit par de nombreuses hausses d’impôts. Les transactions immobilières et plus précisément l’imposition sur les plus values immobilières ne sont pas épargnées par ce projet.
A l’exception de l’instauration d’un abattement supplémentaire mais temporaire, le gouvernement propose d’alourdir l’imposition des plus values lors d’une vente d’un terrain à bâtir en supprimant l’abattement pour durée de détention.
Un abattement temporaire de 20% pour l’année 2013
Afin de dynamiser le marché de l’immobilier pour l’année prochaine, le gouvernement propose d’instaurer un nouvel abattement applicable seulement pour l’année 2013. Cet abattement exceptionnel s’élèverait à 20 % et s’appliquerait aux ventes de biens autres que les terrains à bâtir (maison, appartement, terrain non constructible, …).
Cet abattement de 20% s’appliquerait sur la plus value nette après la prise en compte de l’abattement pour année de détention.
Toutefois cet abattement s’appliquerait au seul impôt sur le revenu et non aux prélèvements sociaux. Ainsi sur les 34,5% d’imposition, seuls les 19% d’impôt sur le revenu seraient concernés par cet abattement. Les 15,5% de prélèvements sociaux n’en profiteraient pas.
Le but est, selon le gouvernement, de « créer, à court terme un « choc d’offre » puis à fluidifier durablement le marché immobilier ».
Un alourdissement considérable de la fiscalité des plus-values pour les cessions de terrain à bâtir
- la suppression de l’abattement pour durée de détention
Le gouvernement propose de supprimer purement et simplement l’abattement pour durée de détention pour les ventes de terrain à bâtir. Cet abattement permet à l’heure actuelle d’être exonéré totalement d’impôt sur la plus value lorsque le vendeur détient le bien vendu depuis plus de 30 ans.
Le gouvernement retient ici la même définition des terrains à bâtir que celle prévue pour la TVA immobilière c'est-à-dire les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L. 111-1-2 du code de l’urbanisme.
Ainsi, peu importe la volonté de construire, un terrain est considéré à bâtir lorsqu’il est possible de construire selon les documents d’urbanisme ;
La suppression de l’abattement pour durée de détention ne devrait concerner que les cessions intervenues à compter du 1er janvier 2013.
Toutefois, le gouvernement prévoit un régime transitoire : l’abattement pour durée de détention pourrait encore s’appliquer si la promesse de vente a acquis date certaine avant le 1er janvier 2013 (par exemple un compromis enregistré), et si la signature de l’acte authentique de cession intervient avant le 1er janvier 2014.
Le but de la suppression de l’abattement pour durée de détention est, selon le gouvernement, de « lutter contre la rétention des ressources foncières par les propriétaires ». En effet, les propriétaires de terrain à bâtir n’auront plus d’intérêt à attendre des années avant de vendre.
Toutefois, une imposition plus lourde ne les poussera pas pour autant à vendre, surtout si on ajoute à cet impôt la taxe sur les cessions de terrain devenus constructibles. Les changements incessants de la taxation des plus values immobilières intervenus ces dernières années pousseront certainement les propriétaires à attendre un nouveau changement de majorité qui reviendra peut être sur la suppression de cet abattement.
- L’imposition de la plus-value au barème progressif de l’impôt sur le revenu
Le projet de loi propose de soumettre les plus-values réalisées à compter du 1er janvier 2015 lors de la cession de terrains à bâtir, au barème progressif de l’impôt sur le revenu ; ceci « dans un souci de justice fiscale ».
L’imposition à la source chez le Notaire à hauteur de 19%, qui se pratique aujourd’hui, serait maintenue mais ne constituerait plus qu’un simple acompte sur l’imposition qui serait effectivement due au titre de l‘impôt sur le revenu. Si le contribuable verse trop, il aurait droit à une restitution.
Par ailleurs, les personnes qui réaliseront une plus-value lors de la cession de terrains à bâtir détenus depuis plus de quatre ans à la date de la cession pourront demander à bénéficier du régime du quotient prévu pour les revenus exceptionnels (article 163-0 A du Code général des impôts), lequel permet d’éviter de basculer dans une tranche supérieure d’imposition en raison d’un revenu exceptionnel.
Ce dispositif est possible même si la plus-value n’excède pas la moyenne des revenus nets imposables des trois dernières années (condition normalement exigée pour les autres revenus).