Plus-value : pas de réduction possible pour les travaux réalisés sur un bâtiment destiné à être démoli

~ 14 juin 2018 ~

La Cour Administrative d’Appel de Lyon vient dans le cadre d’une décision récente de refuser l’application du forfait travaux de 15% au titre du calcul d’une plus-value immobilière portant sur un immeuble bâti.

Conformément à l’article 150 VB-II-4° du CGI, les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration réalisées sur un immeuble viennent en majoration du prix d’acquisition : soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel ; soit forfaitairement, pour un montant de 15 % du prix d’acquisition, à la condition que le contribuable cède l’immeuble plus de cinq ans après son acquisition. L’administration fiscale précise dans ce dernier cas qu'il s'agit d'une faculté laissée à la discrétion du vendeur. S'il opte pour ledit forfait, le contribuable peut corriger à la hausse son prix d'achat de 15% sans avoir à justifier de la réalité des travaux réalisés. Il convient également de préciser, qu'il n’y a pas lieu de rechercher si les dépenses engagées pour les travaux ont déjà impacté l’assiette de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.

Par un arrêt en date du 5 juin 2018, la Cour Administrative d’Appel de Lyon vient de refuser à une SCI venderesse le bénéfice du forfait de 15%. En l'occurrence, ladite société a vendu le 18 mai 2012 un terrain sur lequel était bâti un chalet pour un prix de 11.549.304€. La SCI avait acquis le chalet en janvier 1992 pour un montant de 381.123€ puis une parcelle attenante en, mai 2002 pour 85.981€. La condition de durée de détention étant remplie, la société cédante a retenu lors du calcul de l'impôt sur la plus-value le montant forfaitaire de 15% afin de majorer le prix d'achat du chalet, conformément à l’article 150 VB-II-4° du CGI.

Selon l'administration fiscale

Le fisc écartait l'application du forfait en fondant son raisonnement sur divers points, à savoir :

- le chalet était destiné à être démoli au profit d'une nouvelle construction;

- dans l’acte de vente du 18 mai 2012, la SCI venderesse déclarait avoir obtenu une autorisation de démolir le tènement existant et un permis de construire délivré le 29 décembre 2010 dont elle a demandé le transfert au nouvel acquéreur qui se chargera des travaux de démolition;

- dans l’acte de cession, la société précisait qu’elle n’avait pas effectué sur le bien vendu de travaux nécessitant la délivrance d’un permis de construire ou une déclaration préalable;

- Enfin, l'acte de vente mentionnait le fait que la SCI n'avait pas réalisé sur le bien immobilier vendu, de travaux nécessitant la souscription d’une assurance dommage-ouvrage dans les dix dernières années et que le chalet était en attente de liaison au réseau d’eaux pluviales collectif.

SELON LE CONTRIBUABLE

En se fondant sur l'article L. 80 A du Livre des Procédures Fiscales, la SCI, quant à elle, interprétait l'article 150 VB-II-4° du CGI en ressortant des termes de la doctrine administrative BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 n°390 et de l’instruction 8-M-05 selon laquelle " lorsque la condition afférente à la durée de détention est remplie, le cédant peut bénéficier du forfait de 15% sans avoir à démontrer la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés et l’impossibilité de fournir des justificatifs ".

La décision

La Cour Administrative d'Appel estime toutefois que lesdits termes ne comportaient aucune interprétation différente de la loi fiscale de celle appliquée en l'espèce. Selon la Cour, la SCI n’était pas fondé à se prévaloir de la garantie prévue à l’article L. 80 A du LPF. Elle en a donc conclu que le contribuable associé de la SCI n’était pas fondé à demander pour le calcul de la plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’un terrain à bâtir supportant une construction destinée à la démolition, l’application d’une majoration du prix d’acquisition du chalet de 15% pour des dépenses de travaux qu’il déclare lui-même ne pas avoir engagées.

Notre observation

La Cour Administrative d'Appel donne raison au fisc qui prévoit une limite au principe de majoration de 15%, lequel ne devrait plus pouvoir s'appliquer dans un cas d'espèce similaire. Cet arrêt peut susciter une interrogation : faut-il être discrêt dans les actes authentiques de vente quant aux motivations de l'acquéreur, quitte à ce que le notaire éclaire son consentement dans un document sous seing privé?