La rédaction d’un contrat de bail commercial doit répondre à des obligations de forme et de fond.
Les obligations de forme du bail commercial
En ce qui concerne la forme, le bail pourra être conclu en la forme authentique, sous seing privé voire oralement.
Bail commercial oral
Le bail commercial oral est rarement utilisé et déconseillé notamment par rapport aux difficultés de preuve quant aux modalités d’exécution et de détermination des parties. Entre commerçants la preuve du bail commercial et de son contenu se prouve par tous moyens.
En revanche, si le bailleur n’est pas commerçant la preuve de l’existence du bail commercial nécessitera un commencement d’exécution, à savoir l’occupation des lieux par le locataire, le paiement régulier de loyers et l’absence d’opposition du bailleur. Les modalités du bail, autres que celle du régime minimal, se prouveront par le même biais.
Bail commercial sous seing privé
Un bail sous seing privé est un acte juridique signé entre les parties sans aucune formalité. Ce type de contrat ne possède pas de date opposable aux tiers à la convention, sauf à l’enregistrer au centre des impôts.
Bail commercial authentique
Outre le fait de donner une date certaine, un bail commercial conclu en la forme authentique permettra à chaque partie de protéger ses intérêts dans de meilleures conditions.
Un bail commercial reçu en la forme authentique par un notaire a une force probante. En effet, l’article 1319 du Code civil définit la valeur de l'acte authentique en tant que mode de preuve dans les termes suivants : "l'acte authentique fait pleine foi de la convention qu'il renferme". Il faut entendre par-là que, dans les limites où la pleine foi est attachée à l'acte, il ne peut être attaqué que par une procédure particulière et très lourde, à savoir, l'inscription de faux.
La force probante de l’acte instrumentaire fait foi aussi bien à l'égard des parties contractantes et de leurs héritiers ou ayants cause, qu'à l'égard des tiers.
Toujours à la différence d’un acte sous seing privé, l’acte authentique bénéficie de la force exécutoire.
Ainsi, sur production d'une copie revêtue de la formule exécutoire, il est possible de recourir à la force publique et de procéder directement aux mesures offertes par les textes pour recouvrir ses créances.
Il est donc conseillé à tout créancier de faire établir un acte notarié, plutôt qu'un acte sous seing privé, s'il entend se prémunir utilement contre les éventuelles défaillances de son débiteur.
Il est à noter qu’un bail commercial doit revêtir obligatoirement la forme authentique dans certains cas :
- Les baux supérieurs à douze ans ;
- Les baux relatifs aux immeubles à usage de spectacles nécessitant une autorisation du ministre chargé de la culture ;
- Les baux portant sur un débit de boissons
Sur ce dernier point, l'article 504 du Code général des impôts dispose en effet qu’ « il est interdit aux débitants de dissimuler les boissons dans leurs maisons ou ailleurs et à tous propriétaires ou principaux locataires de laisser entrer chez eux des boissons appartenant aux débitants, sans qu'il y ait bail par acte authentique pour les caves, celliers, magasins et autres lieux où sont placées lesdites boissons. »
Certes, il s'agit là d'une obligation simplement fiscale qui permet à la régie des contributions indirectes de connaître avec certitude les magasins des débitants et d'éviter la fraude. Mais aux termes d'une jurisprudence constante, le propriétaire des locaux est présumé être propriétaire des boissons qui y sont entreposées et seul un bail authentique détruira cette présomption, permettant ainsi au propriétaire d'être à l'abri de toute poursuite pour recel frauduleux de boissons ou pour recel de boissons non déclarées ou interdites.
Les obligations de fond du bail commercial
En ce qui concerne le fond du bail commercial certaines clauses doivent obligatoirement être prévues. Ces obligations sont soit inhérentes à tous les baux, soit propres au bail commercial.
Les obligations inhérentes à tous les baux
Il s’agira d’une part des obligations du bailleur, à savoir :
- L’obligation de délivrance, laquelle résultera notamment de la remise des clés ;
- Et l’obligation de garantir la jouissance paisible au locataire.
Et d’autre part des obligations du preneur, comme payer les loyers ou entretenir les locaux.
Les obligations propres au bail commercial
Le bail commercial doit respecter certaines règles d’ordre public propres à son régime. Un tel bail devra prévoir un droit au renouvellement pour le locataire, une durée minimale de neuf ans et respecter les règles prévues quant aux procédures de déspécialisation, de résiliation ou de révision du loyer. Enfin, le contrat ne pourra pas interdire la cession du droit au bail dès lors que celle-ci intervient au profit de l’acquéreur du fonds de commerce.
En dehors de ces règles, la rédaction du bail commercial sera libre.
Il est à noter enfin que devront être annexés au bail commercial certains diagnostics, comme le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques naturels et technologiques et le diagnostic amiante (pour les locaux construits suivant un permis de construire délivré antérieurement au 1er juillet 1997).