Jusqu’au 1er mars 2012, la surface habitable des biens immobiliers se fondait sur la surface hors œuvre brute (SHOB) et la surface hors œuvre nette (SHON). Depuis l’entrée en vigueur, le 1er mars 2012, de l’ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011, publiée au JO du 17 novembre 2011, la SHON et la SHOB sont remplacées par « la surface plancher ».
Selon le nouvel article L. 112-1 du code de l’urbanisme, la surface plancher recouvre « la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. »
De plus, l’article R. 112-2 du code du l’urbanisme dispose que doivent être déduites de la surface plancher :
1° Les surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
2° Les vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Les surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
5° Les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Les surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° La surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
L’atout principal de cette nouvelle méthode de calcul est de ne pas intégrer les murs extérieurs pour éviter de pénaliser, en terme de droit à construire, les propriétaires qui ont recours à des murs épais ou des doubles parois pour isoler les bâtiments.
Cette réforme permet donc d’augmenter la constructibilité globale par rapport à la SHON tout en favorisant l’amélioration de la performance énergétique des constructions.
Dorénavant, un terrain de 1000m² avec un COS de 0,20 entraînera la possibilité d’édifier 200m² de surface plancher et non plus 200m² de SHON.
