La société civile immobilière (SCI) est un très bon outil de gestion et de transmission patrimoniale.
Cette société civile, composée d'au moins deux associés, a pour objet principal la location du ou des biens immobiliers qu'elle possède. La SCI peut effectuer des opérations d'achat vente, mais seulement à titre exceptionnel pour ne pas être requalifiée de société commerciale par l'administration fiscale.
Nous étudierons ici seulement les SCI constituées dans un cadre non professionnel. C'est à dire des particuliers qui créent une SCI pour gérer leur patrimoine personnel, sans opter pour l'impôt sur les sociétés.
Si les sociétés civiles immobilières facilitent la gestion et la transmission du patrimoine, leur intérêt fiscal est quasiment inexistant sauf exceptions très particulières. Dans le développement qui va suivre nous évoquerons certains aspects des sociétés civiles immobilières, certains montages juridiques et nous constaterons au fil de l'étude la relative absence d'intérêts fiscaux.
Seront abordés les thèmes suivants :
- SCI pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier
- SCI et démembrement de propriété
- SCI et tontine
- SCI et revenus fonciers
- SCI et impôt sur les plus-values immobilières
- SCI pour privilégier ou déshériter
- SCI pour contourner un pacte de préférence
SCI pour gérer et transmettre un patrimoine
Les sociétés civiles immobilières sont des sociétés très intéressantes pour celui qui veut donner un ou plusieurs biens immobiliers à ses enfants (ou autres personnes) de façon égalitaire, tout en conservant une gestion.
Par exemple, un couple souhaite donner à ses deux enfants les biens immobiliers qu'il possède, à savoir, une maison à Tresserve évaluée à 700.000 €, et un appartement situé à Aix les Bains, évalué quant à lui à 150.000 €. Pour donner équitablement lesdits biens le recours à une SCI facilitera grandement les choses, d'autant plus lorsque les biens sont de valeurs très différentes.
Ainsi, en créant une société civile immobilière et en apportant la maison et l'appartement, les parents pourront donner à leurs enfants des lots égaux tout en évitant de créer une indivision, avec les aléas que cela peut comporter. A chacun des deux enfants lui sera attribué un nombre égal de parts sociales. De plus, comme c'est le cas en l'espèce, si les parents veulent transmettre à leurs enfants un patrimoine qui dépasse les abattements fiscaux, la création d'une SCI facilite une transmission progressive par l'étalement dans le temps des donations. Ainsi, tous les six ans (durée après laquelle les abattements fiscaux des mutations à titre gratuit sont régénérés) les parents pourront donner des parts sociales, ce qui est plus aisé que de donner des quotes-parts indivises de biens immobiliers. Depuis la loi du 21 août 2007, dite loi TEPA, il y a moins d'intérêts sauf pour les patrimoines conséquents.
En outre, la SCI permettra facilement la séparation du capital et des pouvoirs. Les parents, gérants de la SCI, auront des pouvoirs plus ou moins étendus selon les statuts et pourront être rémunérés pour leur fonction, tandis que les enfants possèderont les biens immobiliers sous forme de parts sociales. Cette séparation entre le capital et les pouvoirs est d'autant plus séduisante en cas de démembrement de propriété.
SCI et démembrement de propriété
Par un arrêt du 3 octobre 2006 la Cour de cassation a validé une pratique considérée pendant un temps comme constitutive d'un abus de droit. Ladite pratique consiste à apporter à une SCI la nue-propriété d'un bien immobilier pour faire ensuite une donation en pleine propriété des parts de la même SCI.
Par exemple, des parents propriétaires d'une maison à Aix les Bains vont l'apporter dans une SCI en se réservant l'usufruit. Ladite société civile immobilière, devenue propriétaire de la nue-propriété de la maison est dirigée par les parents, qui vont dans un second temps procéder à la donation en pleine propriété des parts sociales au profit leurs enfants.
Par ce montage juridique, les droits de mutation sont acquittés sur la valeur économique de la maison et non sur sa valeur fiscale. En effet, le barème de l'article 669 du Code général des impôts s'impose pour les mutations à titre gratuit. Ainsi, il ne concerne pas les apports faits à une société civile immobilière, lesquels constituent des actes à titre onéreux.
La valeur économique permet de prendre en compte l'âge exact de l'usufruitier, ainsi que le revenu net susceptible de bénéficier à celui-ci (dans le cadre de la maison ça correspondra aux loyers). En prenant en compte le rendement net de la maison, la valeur de l'usufruit est augmentée par rapport à celle estimée selon le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts. L'évaluation ainsi faite par les parties est opposable à l'administration, sous réserve qu'il n'y ait pas eu de sous-évaluation, auquel cas une revalorisation de la maison par l'administration fiscale serait possible.
Les droits de mutation de la donation des parts sociales (qui représentent la nue-propriété de la maison) frappent donc la valeur économique du bien. Si les parents avaient donné la nue-propriété de leur maison directement à leurs enfants, le barème de l'article 669 du CGI, obligatoire dans ce cas, aurait taxé plus lourdement la mutation.
Cette pratique peut être intéressante pour des personnes ayant un patrimoine assez conséquent.
A noter que la SCI ne doit pas être fictive.
De plus, l'aspect fiscal du montage juridique que nous venons d'énoncer succinctement ne doit pas être exclusif de raisons civiles, lesquelles ne manquent pas :
Souvent des parents procèdent à la donation de la nue-propriété d'un bien immobilier au profit de leurs enfants. Ce démembrement permet aux donateurs de garder l'usage du bien ainsi que d'éventuels revenus provenant de sa location durant toute leur vie (si l'usufruit est viager). Ainsi, ils gardent la gestion et les fruits du bien tout en le transmettant à leurs enfants. A leur décès les enfants recouvrent la pleine-propriété sans payer de droits.
En passant par une SCI, comme dans notre exemple, des avantages supplémentaires apparaissent. Les parents, gérants de la société civile immobilière qui détient la nue-propriété de la maison, auront une gestion plus complète. En effet, il n'auront pas à dépendre des leurs enfants pour effectuer les grosses réparations incombant aux nues-propriétaires. La SCI permet de donner des parts sociales en lieu et place d'un ou plusieurs biens immobiliers ce qui est plus facilement divisible de façon équitable. La société civile immobilière évite également les risques de l'indivision (situation de blocage entre indivisaires, volonté unilatérale de sortir de l'indivision...).
Enfin, si les parents avaient donné leur maison directement en nue-propriété à leurs enfants, le consentement des ces derniers aurait été nécessaire pour vendre la maison ultérieurement. Dans le montage juridique avec la SCI et avec des statuts adaptés, les parents pourront revendre la maison en pleine propriété plus facilement.
SCI et tontine
Il s'agit ici d'un cas très particulier dans lequel la création d'une SCI permet une optimisation fiscale. La tontine ou clause d'accroissement permet au survivant des acquéreurs d'être le seul propriétaire du bien immobilier. Les prédécédés sont considérés quant à eux comme n'ayant jamais eu aucun droit.
Sauf exceptions, aux termes du premier alinéa de l'article 754 A du Code générale des impôts les biens recueillis en vertu d'une clause insérée dans un contrat d'acquisition en commun selon laquelle la part du ou des premiers décédés reviendra aux survivants de telle sorte que le dernier vivant sera considéré comme seul propriétaire de la totalité des biens sont, au point de vue fiscal, réputés transmis à titre gratuit à chacun des bénéficiaires de l'accroissement.
Les droits de mutation à titre onéreux sur l'immeuble peuvent être dus si plusieurs conditions restrictives sont remplies :
- le bien immobilier doit constituer la résidence principale ;
- le bien immobilier doit avoir été acquis par deux personnes ;
- Et dernière condition très limitative, le bien immobilier doit avoir une valeur vénale inférieure à 76.000 euros. Cette somme ne forme pas un abattement, mais un seuil d'imposition. Si le pacte tontinier porte sur un appartement de 100.000 euros, les droits seront dus sur 100.000 euros et non 24.000 euros (100.000 € - 76.000 €).
Cette exception se rencontre donc très rarement dans la pratique.
L'application de la fiscalité des mutations à titre gratuit peut toutefois être écartée grâce à une société civile immobilière. En effet, l'article imposant cette fiscalité s'applique uniquement pour les actes d'acquisition et non pas lorsque la clause d'accroissement est insérée dans des statuts de SCI.
Concrètement, deux concubins constituent entre eux une SCI pour acquérir une maison sur Aix les Bains. Dans les statuts de la société civile immobilière est intégrée une clause d'accroissement octroyant les parts du prédécédé au profit du survivant. Ainsi, le décès du premier concubin n'entrainera pas les droits de mutation à titre gratuit, lesquels s'élèvent à 60% pour des concubins! Ce montage avec tontine doit toutefois présenter un véritable aléa pour être valable et ne doit pas être qualifié de donation indirecte. La tontine permet en outre de faire sortir le bien de la succession et donc des éventuelles réserves des héritiers.
A noter que depuis la loi dite TEPA, du 21 août 2007, les droits de mutation à titre gratuit sont exonérés pour le conjoint survivant comme pour le partenaire survivant lié par un PACS. Dans ces deux cas, le recours à une SCI incluant une clause de tontine ne présente plus d'intérêts fiscaux.
Il faut également bien rappeler l'inconvénient majeur de la tontine : sans l'accord unanime des acquéreurs il est impossible de sortir du régime de la tontine (contrairement à une indivision). Cet aspect extrêment important doit bien être pris en compte lors de la conclusion d'un pacte tontinier.
SCI et revenus fonciers (SCI qui n'a pas opté pour l'impôt sur les sociétés)
Il faut ici préciser que détenir un bien immobilier en direct ou par l'intermédiaire d'une SCI ne présente aucune différence. Les revenus fonciers provenant d'un appartement ou d'une maison détenue par une SCI sont imposés entre les mains des associés comme s'ils étaient directement propriétaires du bien, peu importe que les résultats soient distribués aux associés ou mis en réserve. Il en est de même pour l'imputation et le report des déficits fonciers.
SCI et impôt sur les plus-values immobilières
La vente d'un bien immobilier détenu par une société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu ne diffère pas du régime des particuliers. Toutefois, il existe une nuance relative au délai de détention du bien si ce sont les parts sociales qui sont vendus. En effet, la vente des parts détenues depuis plus de quinze ans par la SCI entraine une exonération de l'impôt sur les plus-values, même si l'immeuble en question a été acquis récemment.
L'exonération de la plus-value est possible pour l'associé d'une SCI qui occupe, comme résidence principale, le bien appartenant à ladite société. Dans ce cas, seules les parts dudit associé seront exonérées.
SCI pour privilégier ou déshériter
Deux concubins achètent une maison à Aix les Bains par l'intermédiaire de la société civile immobilière qu'ils ont constituée entre eux. Antérieurement à cette acquisition les concubins ont procédé à un démembrement et un échange de parts de tel sorte que chacun possède une moitié des parts en usufruit et l'autre moitié en nue-propriété. Par exemple, Monsieur possèdera les parts numérotées 1 à 500 en nue-propriété et les parts numérotées 501 à 1000 en usufruit et inversement pour sa concubine. Ainsi, au décès du premier associé, le concubin survivant et non présomptif héritier conservera la pleine-propriété de la moitié des parts et l'usufruit de l'autre moitié. Les statuts, rédigés de sorte que les droits de vote appartiennent aux parts en pleine-propriétés ou en usufruits, privilégie la situation du concubin sur la maison par rapport aux présomptifs héritiers du défunt. Ce montage peut se rencontrer dans le cadre d'un couple avec des enfants d'un premier mariage. Par ce biais, on assure à son compagnon la jouissance du bien immobilier constituant le domicile du couple.
La SCI possède également des intérêts dans le cadre d'une vente en viager. Ici, la création d'une société civile immobilière permet d'écarter la présomption de gratuité prévue par l'article 918 du Code civil. En effet, une personne peut vendre en viager sa maison sise à Aix les Bains à une SCI dont l'un de ses enfants est associé, sans que cet acte soit qualifié de donation, ce qui ouvrirait des droits aux cohéritiers, notamment pour faire valoir leur réserve. Le viager ne doit pas dissimuler une donation : une rente et une aléa doivent véritablement exister. De plus, comme dans tous les montages juridiques impliquant une SCI, les associés ne doivent pas négliger la gestion de la société, notamment au niveau de sa comptabilité ou encore des assemblées obligatoires.
Enfin, comme cela a été dit plus haut, la création d'une SCI avec clause d'accroissement (tontine) peut permettre d'exhéréder.
SCI pour contourner un pacte de préférence
Une société civile immobilière détient par exemple un local commercial à Aix les Bains, lequel est loué à un commerçant qui bénéficie d'un droit de préférence sur le bien en cas de vente. Pour faire obstacle au droit de préférence du commerçant sur ledit local, il serait possible pour la SCI de revendre les parts sociales en lieu et place du bien immobilier. Dans ce cas, la SCI reste propriétaire des murs, seuls les associés changent. Le bénéficiaire du pacte de préférence n'aura pas à être appelé pour exercer son droit.