La tontine consiste pour plusieurs personnes à acquérir un bien en prévoyant que la propriété sera attribuée à l’acquéreur survivant.
Celui-ci n’aura pas de compte à rendre aux héritiers de l’acquéreur prédécédé, sauf en cas de donation indirecte, notamment en cas de disparité d’apport entre les acquéreurs, ou de donation déguisée.
Ce type d’acquisition engendre une double condition, à savoir, une condition suspensive de survie et une condition résolutoire de prédécès.
A l’instar d’une acquisition en viager, acheter un bien immobilier avec une clause d’accroissement ou de tontine revient à conclure un acte aléatoire.
En effet, l’article 1104 du Code civil dispose que « lorsque l'équivalent consiste dans la chance de gain ou de perte pour chacune des parties, d'après un événement incertain, le contrat est aléatoire . »
Dans la tontine l’aléa se situe au niveau de l’ordre des décès des tontiniers.
La tontine n’est pas vraiment une indivision. Elle est notamment plus contraignante pour les tontiniers qui ne peuvent pas en sortir (vente ou partage par exemple) sans un accord commun. Rien n’interdit cependant que l’acquisition assortie d’une clause d’accroissement ou de tontine prévoit certains évènements permettant de sortir du pacte tontinier. De même, la tontine pourrait être à durée déterminée.
En outre, vis-à-vis des créanciers d’un des tontiniers, ceux-ci ne peuvent saisir le bien immobilier acquis avec une clause d’accroissement ou demander le partage. Il faut toutefois nuancer ces propos dès lors que l’acquisition en tontine constitue une fraude aux droits des créanciers d’un des tontiniers.
Lorsque la clause d’accroissement opère, ce sont les droits de mutation à titre gratuit (droits de succession en l’occurrence) qui sont dus, lesquels sont déterminés en fonction du lien de parenté entre les acquéreurs, selon le tarif applicable au jour du décès.
Les droits de mutation à titre onéreux s’appliquent exceptionnellement lorsque la tontine porte sur l'habitation principale commune à deux acquéreurs, dès lors que sa valeur globale est inférieure à 76.000 euros.
Dans ce cas il est cependant possible pour l’acquéreur survivant d’opter pour les droits de succession, ceux-ci étant exonérés (depuis la loi dite « Tepa ») entre époux ou partenaires d’un PACS.
Dans les faits, ce seuil de 76.000 euros n’est plus cohérent par rapport au marché actuel de l’immobilier et il conviendrait certainement de le réévaluer.
L'application de la fiscalité des mutations à titre gratuit peut également être écartée grâce à une société civile immobilière. En effet, l'article imposant cette fiscalité s'applique uniquement pour les actes d'acquisition et non pas lorsque la clause d'accroissement est insérée dans des statuts de SCI.
Concrètement, deux concubins constituent entre eux une société civile immobilière pour acquérir un appartement sur CHAMBERY. Dans les statuts de la SCI est intégrée une clause d'accroissement octroyant les parts du prédécédé au profit du survivant. Ainsi, le décès du premier concubin n'entraînera pas les droits de mutation à titre gratuit, lesquels s'élèvent à 60% pour des concubins!
En ce qui concerne le calcul de la plus-value immobilière (en cas de revente postérieure au décès ayant entraîné l’accroissement), il faut se référer à l’acte initial dans lequel est inséré la clause d’accroissement pour retenir le prix et la date d’acquisition. La tontine ayant un effet rétroactif il ne serait pas logique de retenir la date du décès, ainsi que la valeur du bien immobilier au même moment.
