Lorsque le bien vendu est devenu la propriété du vendeur suite à une donation, plusieurs problèmes se posent pouvant être réglés notamment grâce aux mécanismes de la condition suspensive.
L’intervention du donateur
Bien souvent, lorsqu’une personne donne à ses enfants un bien immobilier, il insère dans l’acte de donation une clause d’inaliénabilité accompagnée d’un droit de retour conventionnel.
La clause d’inaliénabilité permet au donateur d’interdire au donataire de vendre pendant une durée définie. Cette inaliénabilité est bien souvent prévue le temps de la vie du donateur.
Cette clause est souvent accompagnée d’une clause instituant un droit de retour au profit du donateur en cas de prédécès du donataire sans descendance. Ainsi, si le donataire décède avant le donataire sans laisser d'enfant, le bien retournera automatiquement dans les mains du donateur.
Ces deux clauses sont fréquentes en pratique et elles empêchent le donataire de vendre son bien librement. Avec la première clause la vente sera purement interdite. La sanction est l’annulation de la vente. Avec la seconde clause, une épée de Damoclès sera suspendue au dessus de la vente. Si le vendeur / donataire décède sans postérité alors que le donateur est toujours vivant, le bien reviendra la propriété du donateur, même si le bien a déjà été vendu à une tierce personne.
Ainsi ces deux clauses empêchent le donataire de vendre son bien sereinement. La solution est de faire intervenir le donateur à l’acte de vente pour lui faire renoncer à la clause d’inaliénabilité et au droit de retour conventionnel. L’idéal est de le faire intervenir dès le compromis et de renouveler son consentement dans l’acte authentique de vente.
Mais il arrive que le compromis soit signé très rapidement, et qu’on ne puisse pas faire intervenir le donateur dans les temps. On pourra alors signer un compromis sous condition suspensive de l’obtention du consentement du donateur à la vente et de son intervention pour renoncer à l’inaliénabilité et au droit de retour dans l’acte notarié de vente. Dans ce cas, il sera fortement conseillé, avant la signature du compromis, de contacter le donateur pour s’assurer qu’il ne voit pas d’inconvénient à cette vente.
L’intervention des héritiers réservataires
Certains héritiers bénéficient d’une réserve héréditaire c'est-à-dire d’une fraction minimum de biens qui doit absolument leur revenir lors de l’ouverture d’une succession. C’est le cas des enfants d’une personne décédée. Ces héritiers privilégiés sont appelés héritiers réservataires.
Lorsque l’un des héritiers réservataires ne peut pas obtenir cette fraction minimum de biens dans la succession parce que le défunt avait tout donné ou légué, cet héritier peut exercer une action en réduction pour récupérer la totalité de cette fraction dans la succession. Cette action en réduction est alors dirigée contre les donations et les legs que le défunt avait consentis (du plus récent au plus ancien) et les personnes qui en ont profités.
Ainsi, la personne gratifiée de la donation réductible devra indemniser en numéraire les autres héritiers. Toutefois, si cette personne est insolvable et que le bien donné a été vendu, les héritiers réservataires pourront agir contre l’acquéreur du bien.
Ainsi, lorsque qu’une personne a obtenu un bien immobilier au moyen d’une donation, si le donateur n’est pas décédé ou que sa succession n’est pas encore liquidée, il existe un risque de voir cette donation réduite lors de l’ouverture de la succession du donateur. Ce risque existe même si le donataire a vendu ce bien immobilier à une tierce personne. Les héritiers du donateur pourront agir contre l’acquéreur. Il est donc dangereux d’acquérir un bien immobilier issu d’une donation.
Pour éliminer ce risque de réduction et protéger l’acquéreur, il est nécessaire de faire intervenir à la vente le donateur ainsi que tous les héritiers réservataires présomptifs du donateur (par exemple les enfants du donateur) pour donner leur consentement à cette vente (art 924-4 du Code civil). Ce consentement empêchera dans le futur les héritiers réservataires d’agir en réduction contre l’acquéreur du bien immobilier.
L’idéal est que ce consentement soit obtenu dès l’avant contrat. Mais il arrive que le compromis soit signé rapidement sans pouvoir faire intervenir le donateur et les héritiers réservataires. On pourra alors signer un compromis sous condition suspensive de l’obtention du consentement du donateur et des héritiers réservataires dans l’acte notarié de vente. Dans ce cas, il sera fortement conseillé, avant la signature du compromis, de s’assurer que ces personnes ne voient pas d’inconvénient dans cette vente.