La vente en viager est un contrat dans lequel l’acquéreur (débirentier) verse périodiquement au vendeur (crédirentier) des arrérages.
Cette rente viagère s'effectue durant la vie du vendeur (ou d'un tiers). S’agissant d’un contrat aléatoire, le prix finalement payé ne peut pas être déterminé au moment du contrat, du fait qu’il dépend de la durée de vie du vendeur. En plus d’être constitué d’une rente, le prix peut comprendre un bouquet, lequel consiste en une fraction du prix payée comptant au jour de la vente. Plus le bouquet est important, moins la rente sera onéreuse.
L’aléa du viager entraîne certaines particularités pour le calcul de la plus-value immobilière.
Nous rappellerons que la plus-value immobilière est un impôt de 34,5% assis sur la différence entre le prix de revient et le prix de vente du bien immobilier (sous réserve de certains correctifs et cas d’exonération). C’est la détermination du prix de revient ou du prix de vente d’un bien immobilier qui peut susciter certaines questions dans le cadre d’un viager.
Il convient de distinguer deux situations dans lesquelles le viager et la plus-value immobilière peuvent se retrouver.
D’une part, nous étudierons la vente d’un bien immobilier en viager soumis à la plus-value et d’autre part, la vente d’un bien immobilier acquis en viager et également soumis à la plus-value. Par ce biais, nous verrons comment sont évalués les prix de revient ou de vente d’un bien immobilier en viager pour définir le montant de la plus-value.
Viager et détermination du prix de vente pour le calcul de la plus-value
Il s’agit ici de déterminer le prix de vente à retenir pour le calcul de la plus-value concernant un bien immobilier vendu en viager. Dès lors qu’il y a vente en contrepartie d’une rente, le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente, éventuellement augmentée du bouquet (somme d’argent versée comptant), sans que soient pris en compte les intérêts.
Le prix de vente retenu pour la plus-value immobilière est donc celui exprimé dans l’acte authentique de vente, sur lequel les droits d’enregistrement ont été calculés et qui a permis la conversion en rente.
Même si la vente en viager entraîne une modalité de paiement échelonnée dans le temps, l’impôt sur la plus-value immobilière est payé concomitamment à la vente par le notaire qui retient le montant dû sur le prix de cession.
Viager et détermination du prix de revient pour le calcul de la plus-value
Lorsque le vendeur, soumis à l’imposition sur la plus-value immobilière, a acquis son bien immobilier en viager, le prix de revient à retenir pour le calcul dudit impôt est la valeur en capital de la rente,
augmentée le cas échéant du bouquet. Cette valeur est celle exprimée dans son titre de propriété, laquelle a également servi à asseoir les droits d’enregistrement lorsque le vendeur était devenu propriétaire.
A ce principe, existent toutefois quelques exceptions.
Tout d’abord, si le bénéficiaire de la rente viagère n’est pas décédé au jour de la revente du bien dont il est le crédirentier, le prix de revient peut être déterminé par les annuités versées.
En effet, pour le calcul de la plus-value et dans un souci de prise en compte du caractère aléatoire d’une vente en viager, il a été décidé d'autoriser le contribuable à substituer, sur sa demande, au capital représentatif de la rente apprécié au moment de l'acquisition, le total formé par les arrérages effectivement versés et le capital représentatif de la rente restant à verser à la date de la vente. La même option est ouverte aux contribuables qui, ayant cédé un bien acquis dans les mêmes conditions, conservent à leur charge le service de la rente viagère. Étant donné que, dans ce cas, la rente restant à courir ne fait pas l'objet d'une évaluation dans l'acte de cession, le contribuable devra indiquer dans sa demande, les éléments qui ont servi de base à l'évaluation de la rente retenue en majoration du prix d'acquisition.
Ensuite, cette mesure de tempérament est également susceptible de s'appliquer lorsque le crédirentier n’est plus en vie au moment de la vente du bien immobilier. Dans ce cas, il faut retenir comme prix d'acquisition le montant des arrérages effectivement versés majoré, le cas échéant, de la fraction du prix d'acquisition payée comptant.
La plus-value immobilière connait des abattements en fonction de la durée de détention. A partir de 30 ans de détention, le vendeur possède un abattement de 100% et donc une exonération de fait. Précision étant ici faite qu’aucun impôt sur la plus-value n’est dû pour la résidence principale.
Comment doit-on apprécier le délai de détention pour un bien immobilier acquis en viager ? La réponse est simple. Le point de départ de la durée de détention est la date d’acquisition en viager. Peu importe que le vendeur récupère le droit d’usage ou l’usufruit réservé au crédirentier ultérieurement.