L'activité d'agent immobilier consiste à se livrer ou prêter son concours, à titre habituel, à des opérations portant sur des biens immobiliers et des fonds de commerce appartenant à autrui. Ces opérations sont principalement l'achat, la vente, l'échange ou la location de l'immeuble ou des parts sociales de la société propriétaire de l'immeuble.
L'accès à cette profession, encadrée par la loi dite « loi Hoguet » du 2 janvier 1970, nécessite une carte professionnelle délivrée par la préfecture. Celle-ci est obtenue lorsque certaines conditions et formalités sont remplies. Le présent article est donc consacré aux modalités d'accès à la profession d'agent immobilier.
A noter que la profession de chasseur immobilier, consistant à rechercher un bien pour le compte d'un acquéreur, dans le cadre d'un mandat de recherche, est soumise à la même législation.
- Aptitudes professionnelles
- Assurance responsabilité civile professionnelle
- Garantie financière
- Capacité d'exercer la fonction d'agent immobilier
- Délivrance de la carte professionnelle
Aptitudes professionnelles
L'agent immobilier doit prouver qu'il possède les aptitudes professionnelles pour exercer sa profession. Ainsi, la délivrance de la carte professionnelle est conditionnée par la justification de certains diplômes supérieurs ou d'une expérience professionnelle. Une troisième possibilité correspondant en un compromis des deux premières est également prévue.
a. Les diplômes permettant l'accès à l'activité d'agent immobilier sont les suivants :
- Un diplôme délivré par l'Etat ou au nom de l'Etat, d'un niveau égal ou supérieur à trois années d'études supérieures après le baccalauréat et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ;
- Un diplôme ou un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent (niveau II) et sanctionnant des études de même nature ;
- Le brevet de technicien supérieur professions immobilières ;
- Un diplôme de l'institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation.
b. L'expérience professionnelle, en l'absence de diplôme, consiste a avoir occupé pendant au moins dix ans (ou quatre ans en tant que cadre) un emploi subordonné se rattachant à une activité mentionnée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970. Ces périodes sont calculées sur un emploi à temps complet. Il n'est pas nécessaire que l'activité concernée ait été exercée de façon continue.
c. En cas d'insuffisance de diplôme ou de pratique, il existe une troisième possibilité pour devenir agent immobilier. Il faudra remplir cumulativement deux conditions, à savoir :
- Etre titulaire soit d'un baccalauréat, soit d'un diplôme ou d'un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent (niveau IV) et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ;
- Avoir occupé pendant au moins trois ans un emploi subordonné se rattachant à une activité mentionnée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970.
Assurance responsabilité civile professionnelle
L'agence immobilière ou l'agent immobilier doit souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. Celle-ci doit permettre, au minimum, de couvrir les dommages incorporels causés par suite d'erreurs, d'omissions, de négligences commises par l'assurée lui-même, ses collaborateurs et ses préposés.
Le contrat est d'une durée encadrée. Ainsi, la prise d'effet de la garantie doit commencer à la date de délivrance de la carte professionnelle. Le contrat doit en outre comporter une clause de tacite reconduction annuelle, dont seule une dénonciation par lettre recommandée un mois au moins avant l'arrivée du terme du contrat en cours peut lui faire échec.
La préfecture est avisée par l'assureur de la résiliation de la police, ce qui entraîne la suppression de la carte professionnelle, sauf à ce que l'agent immobilier justifie d'une adhésion à un autre organisme.
Garantie financière
La fonction d'agent immobilier impose la souscription à une garantie financière permettant de rembourser les fonds, effets ou valeurs déposés entre les mains de l'agent.
Le garant peut être une entreprise d'assurance spécialement agréée, un établissement de crédit régulièrement agréé ou encore une des institutions mentionnées à l'article L. 518-1 du Code monétaire et financier (Trésor public, Banque de France, Poste, institut d'émission des départements d'outre-mer, institut d'émission d'outre-mer et Caisse des dépôts et consignations).
Le montant de la garantie imposé à l'agent immobilier est au moins égal au montant maximal des fonds qu'il envisage de détenir, sans pouvoir être inférieur à certains seuils.
Capacité d'exercer la profession d'agent immobilier
L'agent immobilier doit présenter une certaine moralité et honorabilité. Ainsi, il ne doit être frappé d'aucune incapacité ou une interdiction d'exercer. Ces empêchements sont ceux de droit commun pour l'accès à toute activité professionnelle. La loi du 2 janvier 1970, dite "loi Hoguet" ajoute cependant d'autres cas prévus dans ses articles 9 à 11.
Délivrance de la carte professionnelle
L'obtention de la carte professionnelle auprès de la préfecture est la dernière étape avant de pouvoir exercer la profession d'agent immobilier.
Vous devez déposer à la préfecuture du département dans lequel se situe votre établissement principal ou votre siège social, divers documents pour justifier notamment des conditions ci-dessus énoncées.
Ainsi, sont joints à la demande de la carte les attestions d'assurance de responsabilité civile professionnelle et de garantie financière. En ce qui concerne la capacité, c'est la préfecture qui demandera un bulletin n° 2 du casier judiciaire.
En outre, le demandeur doit joindre, en plus d'une attestation d'ouverture du compte bancaire obligatoire, un extrait du registre du commerce et des sociétés datant de moins d'un mois si la personne est immatriculée ou d'un double de sa demande s'il elle doit l'être.
La demande de la carte professionnelle doit indiquer la nature des opérations pour lesquelles elle est demandée, à savoir "gestion immobilière", "transactions sur immeubles et fonds de commerce" et "marchand de listes". Dans les deux derniers cas, une déclaration sur l'honneur peut être rédigée par le demandeur s'il ne compte recevoir aucun fonds, effet ou valeur. Cela dispense alors l'agent immobilier d'ouvrir un compte spécial à ce titre.