Pour offrir une stabilité et une sécurité aux commerçants, les baux commerciaux peuvent parfois manquer de souplesse. Les contraintes que ce type de location présente sont toutefois susceptibles d'être écartées dans certains cas. En effet, la conclusion d'une convention précaire ou d'un bail dérogatoire permet d'évincer le statut des baux commerciaux.
Le présent développement concernera exclusivement ce dernier cas : les baux dérogatoires. Ceux-ci comprennent d'une part, le bail d'une durée au plus égale à deux ans (1) et d'autre part, la location à caractère saisonnier (2).
Nous préciserons ici qu'il est parfois utilisé la notion de bail précaire en lieu et place de celle de bail dérogatoire. Le bail précaire est une terminologie erronée. Il faut parler de convention d'occupation précaire, laquelle n'offre pas la qualité de locataire et ne permet pas de bénéficier du statut des baux commerciaux. De plus, la durée de ce type de convention dépend de la réalisation de l'évènement qui a justifié la précarité. Une convention d'occupation précaire peut par exemple concerner un local objet d'une procédure d'expropriation. L'occupation du bien immobilier durera jusqu'à ce que l'expropriation soit devenue effective.
-
Bail d'une durée au plus égale à deux ans
L'article L. 145-5 alinéa 1 du Code de commerce dispose que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.
Le contrat conclu sera à durée déterminée et seul un accord commun pourra délier les parties de leurs engagements. A l'expiration du terme, le bail de courte durée cessera de plein droit.
Contrairement au statut des baux commerciaux aucun droit au renouvellement ou à une indemnité d'éviction ne sera dû.
Il faut prendre garde au danger que présente le bail de courte durée à l'arrivée de son terme. En effet, si à l'expiration du bail le locataire reste et est laissé en possession des lieux, celui-ci bénéficie automatiquement d'un nouveau bail conforme au statut des baux commerciaux. Le bailleur devra donc veiller à effectuer les diligences nécessaires pour que le preneur libère bien les lieux en fin de bail.
En théorie il est impossible de conclure plusieurs baux successifs pour une durée totale supérieure à deux ans. Cependant une solution prétorienne est venue tempérer ce principe en permettant au preneur de renoncer au bénéfice des dispositions du statut des baux commerciaux pour ensuite conclure un nouveau bail dérogatoire. La renonciation doit intervenir en cours de contrat, sans être anticipée, ni concomitante à la signature du nouveau bail (cour de Cassation, 23 nov. 1959). Cette pratique incitée par la jurisprudence fait courir des risques au bailleur face à un locataire averti et mal intentionné. Le preneur pourra faire croire au bailleur qu'il renoncera à ses droits acquis pour conclure un nouveau bail dérogatoire d'une durée inférieure ou égale à deux ans. Ses droits acquis, le preneur pourra en décider autrement et donc imposer un bail commercial au bailleur. Pour pallier ce risque, certains bailleurs demandent à leur locataire une renonciation antidatée.
A noter qu'aucun texte n'interdit la conclusion d'un nouveau bail dérogatoire s'il porte sur des locaux différents ou est conclu entre des parties différentes.
Lorsque le nouveau bail est soumis au statut des baux commerciaux, seules les dispositions d'ordre public dudit statut s'imposent. Pour le reste, les stipulations du bail dérogatoire subsistent.
Cependant, la Cour de cassation estime dans un arrêt du 14 décembre 2005 que le loyer du nouveau bail prenant effet au terme du bail dérogatoire doit correspondre, à défaut d'accord entre les parties, à la valeur locative de bien immobilier.
-
Location à caractère saisonnier
Cette location commerciale peut être consentie lorsque le bien immobilier loué se trouve dans une région où ce mode d'exploitation saisonnière peut être considéré comme normal (par exemple dans les stations de ski ou balnéaires) ou encore lorsque l'activité est en elle-même saisonnière (vente de glaces par exemple).
Pour la jurisprudence, la notion de saison peut être "fort brève ou assez longue". Cela dépend de l'activité exercée.
Ces locations à caractère saisonnier sont expressément exclues du statut des baux commerciaux (article L145-5 alinéa 4 du Code de commerce). Elles sont consenties pour une période déterminée inférieure à une année et prennent fin au terme convenu. Le loyer est payé seulement pour cette même période.
Comme dans le bail dérogatoire de courte durée, le bailleur devra veiller à ce que le preneur restitue les locaux en fin de saison afin que le bail saisonnier ne soit pas requalifié et soumis au statut des baux commerciaux. Il s'agit d'une question de fait : les juges devront vérifier si le bailleur retrouve la disposition de son bien immobilier à la fin de chaque saison.
Il faut bien distinguer une location saisonnière d'une location continue avec exploitation saisonnière. Dans ce dernier cas, la statut des baux commerciaux s'appliquera. Sera par exemple retenue la notion de location continue avec exploitation saisonnière si le bailleur autorise le locataire à maintenir dans les lieux toutes ses installations et ses stocks dans des conditions qui dépassent la simple tolérance (cour de Cassation, 10 novembre 1987). Il en est de même si le loyer est égal à la valeur locative annuelle (cour d'Appel Montpellier, 17 avril 1981).