Nous verrons ici dans quelles conditions le statut protecteur du bail commercial doit s'appliquer.
Un bail commercial est un contrat de location conclu entre le propriétaire d’un bien immobilier et un commerçant, industriel ou artisan dans le but de permettre à ce dernier d’exercer son activité.
Le statut des baux commerciaux octroie des droits importants au preneur, notamment pour assurer la pérennité de son entreprise.
Un bail commercial s’applique obligatoirement dès lors que quatre conditions sont réunies, à savoir :
- Le contrat conclu est un bail;
Le contrat doit donc prévoir la jouissance privative du bien loué au profit du locataire, moyennant une contrepartie déterminée ou déterminable.
- Le bail doit porter sur un bien immobilier;
La location portera sur les locaux principaux nécessaires à l’exploitation. Il est important de préciser que le statut protecteur s’appliquera en outre aux locaux accessoires, dès lors que leur privation risque de compromettre l’exploitation du fonds.
- Un fonds de commerce, industriel ou artisanal;
En l’absence d’exploitation d’un fonds, le locataire ne peut pas se prévaloir du statut des baux commerciaux, même si le bail en prend la forme.
A savoir qu’un fonds est une universalité composée de biens corporels et incorporels exclusivement mobiliers. Peuvent donc constituer un fonds de commerce par exemple, les marchandises, l’enseigne, le droit au bail, la clientèle ou encore du mobilier. A noter, que seule la clientèle est l’élément déterminant l’existence ou non d’un fonds.
Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, l’exploitation du fonds doit être effective et continue. Un bail commercial offre un droit à renouvellement au locataire si celui-ci peut justifier d’une exploitation effective de trois ans minimum.
- Le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers;
L’immatriculation du preneur doit porter sur la même activité autorisée dans le bail. En cas de location-gérance, seule l’immatriculation du locataire gérant est nécessaire pour bénéficier du statut d’un bail commercial.
Dans certains cas le statut des baux commerciaux est exclu. Ainsi, il ne peut s’appliquer pour les conventions d’occupation précaire, les autorisations d’occupation du domaine public, les baux dérogatoires de moins de deux ans, les baux professionnels ou encore les locations saisonnières.
A l’inverse, les parties au bail peuvent volontairement se soumettre au régime des baux commerciaux alors que rien ne les y oblige. Ce pourra être le cas par exemple pour l’exercice d’une profession libérale. Toutefois, le bail devra explicitement stipuler la volonté des parties de se soumettre au statut du bail commercial. De plus, il sera alors impossible de déroger aux règles impératives dudit statut, notamment celles liées à la durée, au renouvellement ou encore à l’indemnité d’éviction. Seules les règles non impératives (autres que celles prévues aux articles L. 145-15 et L. 145-16 du Code de commerce) restent aménageables par les parties.