Vendre en viager apporte de nombreux avantages, notamment une rente complétant sa retraite ou plus généralement ses revenus.
La vente en viager est un contrat dans lequel le débirentier (acquéreur) s'engage à verser périodiquement au crédirentier (vendeur) des arrérages. Cette rente viagère s'effectue pendant toute la vie du crédirentier (ou d'un tiers). Il s'agit donc d'un contrat aléatoire : le prix finalement payé ne peut pas être déterminé au moment du contrat, car il dépendra de la durée de vie du crédirentier. En l'absence d'aléa le contrat est nul. C'est par exemple le cas si le crédirentier décède dans les vingt jours de la date du contrat suite à une maladie qu'il avait contractée antérieurement (Art. 1975 C. civ.).
Ce type de vente immobilière est un enjeu politique important et de ce fait devrait être mis en avant dans les années à venir. En effet, cet outil permet de financiariser le patrimoine des personnes âgées qui représente actuellement pas moins de 700.000 milliards d'euros. L'accroissement de cette population et les difficultés qu'elle peut rencontrer pour maintenir son train de vie ou faire face à une nouvelle situation de dépendance justifie que l'on s'intéresse au viager.
Paradoxalement, ce mode de transaction immobilière reste marginal en France. La raison peut provenir d'un manque de connaissance sur le sujet. Le viager immobilier reste obscur pour de nombreux professionnels qui éviteront de le proposer. De plus, vendre en viager oblige à aborder le sujet délicat de la mort. Ce mode particulier de mutation immobilière possède en outre une image négative dans la pensée collective à cause de l'exemple de Jeanne Calment ou encore du film "le viager" avec Michel Serrault!
Enfin, recourir au viager immobilier peut être perçu comme une volonté d'exhéréder ses successibles et de les priver d'un logement. Toutefois, l'allongement de la vie a pour conséquence de dissiper cet aspect, car dans la grande majorité des cas, les héritiers sont déjà propriétaires lors de l'ouverture d'une succession. De plus, si tout se déroule normalement, le patrimoine du défunt sera constitué de liquidités équivalentes au prix du bien. Tant que le crédirentier ne dilapide pas les arrérages qu'il perçoit, il n'y a aucune raison d'avoir la sensation de priver ses héritiers.
Après avoir passé ces obstacles psychologiques, vendre, mais également acheter sa maison ou son appartement en viager permet une réelle stratégie immobilière qui peut s'avérer gagnante pour le vendeur (1) comme pour l'acquéreur (2).
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Intérêts du viager immobilier pour le vendeur
a. Tout d'abord, l'intérêt principal de vendre en viager est de compléter ses revenus par une rente. L'actualité nous rappelle continuellement la problématique des retraites et c'est par des outils comme le viager que les individus pourront trouver des solutions adaptées à leur situation.
Aux termes de l'article 1976 du Code civil, la rente viagère peut être constituée aux taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer. Toutefois pour l'évaluation, il est conseillé de se rapprocher d'un notaire ou d'une agence immobilière. En outre, il est possible de prévoir une indexation ou encore une inscription hypothécaire pour garantir la rente.
b. Le viager propose de nombreuses possibilités. Ainsi le crédirentier peut continuer à habiter dans son logement (viager occupé) sans changer ses habitudes. Mais s'il n'a plus besoin de l'usage de son bien il peut opter pour le viager libre. Dans ce cas, l'acheteur (le débirentier) aura immédiatement la jouissance du bien immobilier. La rente demandée pourra être plus élevée qu'en viager occupé.
On peut également prévoir que la rente sera constituée sur la tête et au profit de plusieurs personnes. Dans la rédaction du contrat de vente, il peut être intéressant d'insérer une clause offrant la possibilité au vendeur de quitter son logement de son vivant, ce qui entraînera une augmentation de la rente du fait de la libération des lieux. Cette augmentation sera en corrélation avec la valeur locative. Cette clause peut s'avérer intéressante : un crédirentier habitant une maison isolée peut préférer se rapprocher du centre ville dans un appartement.
c. Vendre en viager permet d'obtenir immédiatement des liquidités s'il est prévu un bouquet (somme d'argent versée lors du contrat). Dans ce cas, la rente sera de moindre importance.
d. Le crédirentier ne supportera plus la taxe foncière (sauf en cas de réserve d'usufruit) ou plus généralement les frais incombant à un bailleur.
e. Enfin, la rente perçue bénéficie d'une fiscalité avantageuse en fonction de l'âge du vendeur :
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S'il est âgé de moins de 50 ans : abattement de 30 %
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Entre 50 et 59 ans : abattement de 50 %
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Entre 60 et 69 ans : abattement de 60 %
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A partir de 70 ans : abattement de 70 %
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Intérêts du viager immobilier pour l'acquéreur
Nonobstant une rente calculée de façon précise (en fonction de la valeur vénale du bien, de l'espérance vie du crédirentier, et de la privation de jouissance), l'acquéreur d'un bien immobilier qui recourt au viager fait un pari. Il peut gagner, perdre ou encore faire une opération neutre si le décès du crédirentier intervient à l'âge retenu pour le calcul de la rente. A côté de cet aléa, le viager ne manque pas d'intérêt pour l'acquéreur.
a. Il permet au débirentier de constituer un patrimoine immobilier avec un apport inférieur au bien qu'il acquiert.
b. Le financement du bien par une rente évite d'avoir recours à un prêt bancaire avec tous les inconvénients qui en découlent (formalités, frais...).
c. Les modalités de paiement de la rente peuvent être aménagées en fonction des revenus de l'acquéreur (à prévoir lors de la rédaction de l'acte). Cela rentre dans le cadre d'une négociation.
d. Dans le cadre d'un viager occupé, le débirentier peut effectuer un abattement sur le bien opposable à l'administration fiscale. S'il est redevable de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) il pourra apporter une décote sur le bien en fonction de l'âge du crédirentier.
e.Toujours dans le cadre d'un viager occupé, il n'aura pas les problèmes liés à une location. En outre, le crédirentier aura normalement un plus grand respect des lieux qu'un locataire lambda.
Retrouvez plus d'informations sur notre article "le viager et la plus-value immobilière".