Seulement trois mois après l’entrée en vigueur de la loi ALUR, l’assemblée nationale a adopté le 22 juillet dernier un amendement autorisant le gouvernement à prendre toute mesure par voie d’ordonnance pour modifier ladite loi, notamment pour fluidifier le formalisme des transactions immobilières. Toujours avec la même approche de retour en arrière, signalons également que la loi dite Pinel du 28 juin 2014 a déjà évincé certaines dispositions de la loi ALUR.
Ce retour en arrière ne peut être qu’encouragé. En effet, depuis la loi de l’ancienne ministre du logement et de l'égalité des territoires, Madame Cécile DUFLOT, la vente d’un bien en copropriété a vu son délai rallongé d’un mois. En outre, cette réforme caractérisant l’incompétence totale de l’ancienne ministre ouvre de nombreuses failles juridiques remettant en cause la sécurité des contrats. Enfin, Madame Cécile DUFLOT a su décrédibiliser un parti défendant une cause de grande importance, à savoir l’écologie, en instaurant une loi qui fait l’apologie du gaspillage ! Témoignage d’une politicienne dont l’arrivisme n’a d’égal que son incompétence, plus de mille pages d’informations sont parfois notifiées à l’acquéreur pour purger son délai de rétractation de 7 jours.
La loi ALUR est une véritable catastrophe législative à bien des niveaux et il est temps de revenir en arrière. Quand il y a une grève des transports, le coût lié au ralentissement de l’économie est souvent chiffré. Dans une même approche, il pourrait être intéressant de faire une estimation similaire pour ce genre de loi extrêmement chronophage et ralentissant certainement la croissance d’un pays qui en manque déjà.
Pour comprendre cette remise en cause de la loi, il convient d’étudier ce qu’elle a initialement modifié. Nous nous limiterons ici à aborder la loi ALUR sous l’angle des transactions de lots de copropriété.
La loi ALUR et la copropriété
L’approche de la loi ALUR est d’informer l’acquéreur. Pour cela, elle va noyer ce dernier d’informations parfois totalement inutiles au risque de le faire passer à côté d’éléments importants.
Ladite loi impacte la vente d’un lot de copropriété dès l’annonce.
En effet, à ce stade il faut déjà porter à la connaissance de l’acquéreur potentiel certaines informations, à savoir :
Que le bien est en copropriété ;
Le montant des charges annuelles. Cela est tout à fait normal, c’est d’ailleurs pour cela que dans la grande majorité des cas, cette information ressortait déjà dans les annonces ;
Le nombre de lots de la copropriété… Mais pourquoi donc cette information ? Il pourrait être intéressant qu’on nous l’explique. D’ailleurs, la loi ALUR prévoit que soit remis une notice explicative de la copropriété à l’acquéreur lors de la vente afin qu’il connaisse ses droits et devoirs (mesure en attente d’un décret d’application). Le gouvernement a peut être lui-même besoin d’une notice explicative. Concrètement, il faut que dans l’annonce soit énoncé le nombre de lot dans la copropriété, peu importe qu’il s’agisse d’une cave, d’une place de parking ou d’un appartement cinq pièces. Ce renseignement ne sert à rien. Il aurait été plus judicieux et intéressant de faire ressortir les tantièmes de copropriété attachés au lot vendu. Ainsi, l’acquéreur connaît la quote-part qu’il possède dans la copropriété. Si le lot vendu possède 250/10.000ème des parties communes, l’acquéreur sait qu’en cas de travaux d’un montant de 10.000€ sur ces parties, il devra supporter la somme de 250€. Cela aurait été plus pertinent que d’annoncer bêtement le nombre de lots ;
Si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble.
Outre ces informations données en amont, la loi ALUR prévoit une multitude de documents à annexer dès l’avant-contrat de vente, dont le plus grand nombre est nécessaire pour purger le délai de 7 jours de rétractation des acquéreurs.
Devront être annexés à l’avant-contrat, en sus du dossier de diagnostic technique :
1) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division (EDD) ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ; Il s’agit ici du principal problème de la loi ALUR. Sans aborder le nombre de pages potentiellement disproportionné, cette disposition ouvre facilement des failles juridiques car il est difficile dans certains cas d’être exhaustif et d’annexer tous les documents. D’autant plus que la loi ne fait pas de distinction entre les modificatifs d’état descriptif de division qui concerne le lot vendu, des autres lots. Prenons l’exemple d’une copropriété des années 60 avec 250 lots, un nombre très important de modificatifs d’EDD a pu avoir lieu, notamment sur des lots non concernés par la vente. L’ensemble des informations devra être notifié à l’acquéreur, lequel se moque totalement de savoir que les deux studios du rez-de-chaussée ont été réunis en 1972, alors qu’il achète un appartement 3 pièces au quatrième étage ! A noter que certains modificatifs d’EDD se font lors d’une vente immobilière, ce qui complique encore plus l’obtention dudit document.
2) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années. Dans la pratique, il n’était pas rare que l’acquéreur obtienne ces documents bien après avoir signé l’avant-contrat. C’est pourquoi, pour le protéger, le compromis ou la promesse prévoit que les travaux votés restent à la charge du vendeur, qu’ils aient été effectués ou pas. Ainsi, l’acquéreur ne peut pas avoir de mauvaise surprise. Toutefois, cette disposition de la loi ALUR est judicieuse, car les procès-verbaux de l’assemblée générale peuvent informer l’acquéreur quant à d’éventuels problèmes au sein de la copropriété, comme l’existence d’une procédure, et des travaux mis à l’ordre du jour mais non encore acceptés. De plus, si l’avant-contrat ne prévoit rien, il est fait application des règles légales, à savoir, la personne redevable du coût des travaux sera le propriétaire au moment de leur exigibilité.
Ces procès-verbaux donnent donc une visibilité nécessaire à l’acquéreur.
3) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente . Là encore, il s’agit d’une disposition primordiale pour bien informer l’acquéreur avant qu’il soit définitivement engagé.
4) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur. Cette information n’aura pas à être délivrée à l’acquéreur si le syndicat de copropriétaires comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15.000€.
5) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ; comme précédemment, ce document n’aura pas être transmis si le syndicat comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15.000€.
6) Lorsque le syndicat des copropriétaires possède un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire dudit lot.
7) Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
D’autres éléments sont censés être portés à la connaissance de l’acquéreur, mais restent pour le moment dans l’attente de décrets avant de devoir être annexés à l’avant-contrat. Il en est ainsi :
- De la fiche synthétique de la copropriété ; il s’agit d’un document synthétique réalisé par le syndic dont le contenu doit être précisé par un décret. Cet élément est une bonne idée s’il permet d’éluder un nombre certain des documents devant être annexés à l’avant-contrat. En effet, à trop vouloir informer et infantiliser l’acquéreur, le législateur le désinforme. La masse de documents est tellement importante, notamment avec des EDD qui ne le concernent pas, l’acquéreur risque de passer à côté d’informations déterminantes. Un document synthétique résumant les informations financières, matérielles et juridiques de la copropriété serait opportun pour l’acquéreur, qui, d’un seul regard, verrait les points importants, sans avoir besoin de trier dans un pavé de 500 pages et plus !
- De l’attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot. Le législateur veut encore créer une nouvelle surface habitable, différente de la surface Carrez ou encore de la surface habitable pour les locations. Cette disposition n’informera pas l’acquéreur mais va le perdre. Il existe beaucoup trop de méthodes de calcul des surfaces pour offrir une bonne lisibilité à l’acquéreur.
- De la notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Il s’agit ici soit d’un désaveu déplacé du gouvernement face aux professionnels de l’immobilier, notamment des notaires, soit d’un aveu d’incompétence au regard de la catastrophe qu’est la loi ALUR. De plus, combien va coûter au contribuable ce genre de document superflu ?
- Du diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L. 731-2.
Il est ici précisé que la notice d’information, le diagnostic technique global, le plan pluriannuel et le carnet d’entretien de l’immeuble ne rentrent pas dans les documents nécessaires pour purger le délai de rétractation de l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier.
Ce qui devrait être modifié dans la loi ALUR
Le gouvernement est donc autorisé par l’assemblée nationale à modifier par voie d’ordonnance la loi ALUR dans le but de faciliter la vente d’un bien en copropriété. Ainsi, devraient être impactées :
— Les modalités d'information des acquéreurs prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du Code de la construction et de l’habitation, en ce qui concerne les annexes nécessaires pour purger le droit de rétractation de l’acquéreur et leur champ d’application ;
— Les modalités d’entrée en vigueur des mesures prévues au b du 1° de l’article L. 721-2 du même code, à savoir l’annexion à l’avant-contrat du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
— Les obligations de mention de superficie et de surface dans les promesses ou les actes de vente d'un lot de copropriété afin qu’il y ait une harmonisation ;
Parmi les premiers changements, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant devraient être écartés des documents à annexer à l’avant-contrat pour purger le délai de rétractation de l’acquéreur.
En espérant que cette démarche soit poursuivie.