Les diagnostics liés aux parties communes :
Conformément à son obligation d’information et pour s’exonérer de la garantie des vices cachés, le vendeur à l’obligation de fournir des diagnostics concernant les parties privatives relatifs à l’amiante, le plomb, la performance énergétique, etc…. Mais son lot de copropriété comprend une quote-part des parties communes, d’autres diagnostics concernant ces parties doivent alors être effectués.
Ces diagnostics seront réalisés à la demande du syndic et lui seront demandés par le Notaire chargé de réaliser la vente afin de les porter à la connaissance de l’acquéreur.
Ainsi, lorsque l’immeuble a fait l’objet d’un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997, le syndic devra réaliser un diagnostic concernant l’amiante sur les parties communes.
De même, les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant le 1er janvier 1949, devront avoir fait l'objet d'un constat de risque d'exposition au plomb.
Par ailleurs, l’article L111-6-2 du Code de la construction et de l’habitation dispose que toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. Ainsi, tout candidat acquéreur peut demander au syndic de prendre connaissance de ce diagnostic technique.
Diagnostics spécifiques aux parties privatives : la loi CARREZ (article 46 de la loi du 10 juillet 1965)
Le vendeur d’un lot de copropriété a l’obligation d’indiquer dans l’acte authentique de vente et dans l’avant contrat qui le précède (compromis, promesse unilatérale de vente,…), la superficie de la partie privative. Cette obligation s’applique lors d’une vente d’un lot ou d’une fraction de lot dépendant d’un immeuble soumis au régime de la copropriété.
Ce régime nécessite aux moins deux propriétaires distincts. Ainsi, lorsque tous les lots de la copropriété ont été réunis entre les mains d’un seul propriétaire, il semblerait que le mesurage ne soit plus une obligation dès lors que tous les lots sont vendus d’un bloc. Toutefois, compte tenu de la généralité des termes de la loi et l’absence de jurisprudence, il est préférable de recourir à ce mesurage ; la sanction encourue étant la nullité de la vente.
La loi ne distingue pas selon l’usage du lot : l’obligation de mesurage s’applique peu importe l’affectation du lot : habitation, professionnel, commerce, etc.. . Toutefois, la loi exclut expressément de cette obligation les caves, garages, et emplacement de stationnement. De même, l’obligation de mesurage ne s’applique pas aux lots autonomes d’une superficie inférieure à 8 m ². Cette superficie est appréciée selon la méthode de calcul prévue par la loi.
Un mesurage conforme à la loi CARREZ tient compte de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. (Article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967)
Il n’existe pas d’obligation légale obligeant le vendeur à faire réaliser ce mesurage par un professionnel. Le vendeur peut très bien y procéder lui-même mais il est fortement conseillé, en raison des sanctions encourues et de la technicité de l’opération, de recourir à un professionnel qualifié.
En pratique, les frais de ce mesurage sont supportés par le vendeur.
Sanctions liées à la superficie Carrez
- L'absence d'indication de la superficie Carrez
L’absence totale d’indication de la superficie entraine la nullité de la vente. Cette superficie devant être indiquée dès l’avant contrat, on distingue plusieurs situations :
* Lorsque l’avant contrat ne mentionne pas la superficie et que la réitération de l’acte authentique de vente n’a pas encore eu lieu, l’acquéreur peut agir en nullité ou tout simplement refuser de signer l’acte authentique.
* Lorsque l’avant contrat ne mentionne pas la superficie mais que l’acte authentique la mentionne, l’acquéreur ne pas peut agir en nullité.
* Lorsque la superficie est indiquée dans l’avant contrat mais est absente de l’acte authentique, l’action en nullité est ouverte à partir de la signature de l’acte authentique dans le délai d’un mois à compter de sa signature.
*Lorsque la superficie n’est indiquée ni dans l’avant contrat ni dans l’acte authentique, ou encore lorsqu’il n’y pas eu d’avant contrat et que l’acte authentique ne mentionne pas la superficie, l’action en nullité est ouverte dans le délai d’un mois à compter de l’acte authentique.
Cette action en nullité est exercée devant le tribunal de grande instance et est soumise à publicité foncière à la conservation des hypothèques.
- L'erreur de superficie Carrez
En cas d’erreur dans la superficie indiquée, seul un déficit de superficie défavorable à l’acquéreur entraine une sanction. L’excédent de mesure ne donne lieu à aucune conséquence pécuniaire.
Ainsi, lorsque la superficie réelle est inférieur de plus d’1/20ème à la superficie indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut agir en diminution du prix dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique. La diminution du prix sera alors proportionnelle à la moindre mesure.
Par exemple : Une vente d’un lot d’appartement d’une superficie indiquée dans l’acte de 100m² pour un prix de 250000 €. La surface réelle est de 93 m². L’acquéreur pourra agir en diminution du prix car la surface réelle est inférieure à plus d’1/20ème de la surface indiquée : 100x 1/20 = 5 m². La surface réelle est inférieure à 95 m² (100-5). Ainsi l’acquéreur une diminution du prix à hauteur de 250000 x 7/100 = 17.500 €.
Lorsque la vente porte sur plusieurs lots différents soumis au mesurage de la loi CARREZ, il est opportun de ventiler le prix pour chaque lot afin de simplifier une éventuelle action en diminution de prix si la différence de mesurage excédant le vingtième n’affecte qu’un lot. De même, lorsque la vente porte sur plusieurs lots, certains soumis à la loi CARREZ et d’autres exclus.