La loi du 18 juin 2014, publiée sous l’égide de Mme Sylvia Pinel, ministre du Logement et de l’Égalité des territoires, apporte quelques changements mineurs vis-à-vis des loyers d’un bail commercial. Sans grandes pertinences, ces changements sont au mieux anodins au pire une source supplémentaire alimentant l’inflation législative française.
En autres modifications, la référence à l’indice du coût de la construction considéré comme peu en phase avec l’immobilier commercial, est supprimée par la loi Pinel pour la détermination du loyer plafond dans l’hypothèse d’un renouvellement de bail ou d’une révision triennale. Cette suppression entrera en vigueur au 1er septembre 2014 et restera sans effet pour les contrats en cours. L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) et l'indice des loyers commerciaux (ILC) seront donc les seuls indices de référence pour le calcul de l'évolution des loyers commerciaux.
Seuls l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) et l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) selon la nature du bail, serviront de référence pour le calcul de l'évolution des loyers commerciaux.
La loi du 18 juin 2014 limite à 10% par an la hausse des loyers résultant d'un déplafonnement par rapport au dernier loyer acquitté afin de lisser l’augmentation, et ce, dans le dessein d’offrir aux commerçants une meilleure visibilité financière et d’éviter une augmentation brutale de son loyer.
Cette limitation peut intervenir dans trois cas :
- lorsque le déplafonnement intervient du fait d’une clause d'échelle mobile entraînant une variation supérieure à 25 % du prix fixé contractuellement ou par décision judiciaire ;
- lorsque le déplafonnement est obtenu à l’occasion d’une révision triennale suite à la preuve d'une modification matérielle substantielle des facteurs locaux de commercialité. Il peut par exemple en être ainsi en cas de réhabilitation du quartier, d’une création d’une nouvelle station de métro ou encore du passage de la rue en zone piétonne ;
- lorsque le déplafonnement intervient au titre du bail renouvelé du fait d'une modification notable des éléments déterminant la valeur locative ou si, en raison d’une durée conventionnelle du bail supérieure à neuf ans la règle du plafonnement ne s'applique pas.
La loi dite Pinel vient également élargir le domaine de compétence de la commission départementale de conciliation afin de pacifier les rapports entre bailleurs et commerçants. Initialement compétente lors de litige portant sur la fixation des loyers d’un bail renouvelé, la commission peut à présent intervenir lors de différends relatifs à la révision des loyers en cours de bail, aux charges et aux travaux.