Lors de la vente d’un bien immobilier par une personne physique, la plus value réalisée sur ce bien depuis sont entrée dans le patrimoine du vendeur est imposée conformément aux articles 150U et suivants du Code général des impôts.
Cet impôt est en principe exigible lors de la signature de l’acte authentique de vente. Toutefois, lorsque certaines conditions sont réunies, le vendeur peut être exonéré de l’impôt sur la plus-value ; c’est le cas par exemple de la vente de la résidence principale ou d’un bien dont le vendeur est propriétaire depuis plus de 30 ans. Ces exonérations ont fait l’objet d’un article : Exonération de la plus value immobilière.
Etudions ici, les modalités de calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière afin de permettre à chaque vendeur de connaître le montant de cet impôt.
Ce calcul de la plus value immobilière se réalise en trois temps :
- il faut tout d’abord déterminer la plus value réalisée, appelée plus value brute
- ensuite on applique un abattement déterminé en fonction de la durée de détention du bien immobilier afin de calculer la plus value nette
- enfin sur cette plus value nette, on applique un taux d’imposition.
Les modalités de calcul de l’impôt sur les plus values immobilières : Le calcul de la plus value brute
La plus-value se calcule par la différence entre le prix de cession (prix auquel le bien est vendu) et le prix d’acquisition. Toutefois, il convient d’appliquer certains correctifs à ce prix de cession et ce prix d’acquisition.
Détermination du prix de cession :
Le prix de cession correspond au prix de vente de l’immeuble ainsi qu’il est déclaré dans l’acte authentique de vente. Toutefois, lorsqu’elle considère que le bien a été manifestement sous évalué, l’administration fiscale peut majorer le prix déclaré dans l’acte. C’est le cas par exemple lorsque vendeur et acquéreur ont convenu d’un dessous de table. Cette majoration sera bien sur accompagnée de sanctions civiles, fiscales et pénales.
Lorsque la vente comprend des meubles, leurs valeurs peuvent être déduites du prix de vente et ne pas être prises en compte pour le calcul de la plus value à condition que leurs existences et leurs valeurs soient justifiées, par exemple au moyen de factures ou d’un inventaire établi par un commissaire priseur.
Par ailleurs, à condition d’avoir les justificatifs, le prix de cession pourra être diminué de certains frais supportés par le vendeur lors de la vente. Ainsi ces frais viendront diminuer la plus value imposable en diminuant le prix de cession.
Seuls certains frais énumérés par l’article 41 duovicies H de l’annexe 3 du Code général des impôts, sont déductibles.
C’est le cas :
- Des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ; par exemple les commissions de l’agence immobilière.
- Des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession. Ce sont tous les diagnostics que le vendeur doit effectuer dans le cadre de son obligation d’information, tel que le diagnostic amiante, plomb, etc…
- Des indemnités d'éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation ;
- Des honoraires versés à un architecte à raison de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ;
- Des frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble.
Cette liste est limitative, aucun autre frais supporté par le vendeur ne pourra venir diminuer le prix de cession.
Détermination du prix d’acquisition
Le prix d‘acquisition est déterminé en prenant la valeur du bien immobilier indiquée dans le titre de propriété du vendeur (acte de vente, donation, déclaration de succession, etc…) augmentée des frais d’acquisition et de certaines dépenses de travaux.
Les frais d’acquisition
Le vendeur a la possibilité de majorer la valeur du bien immobilier lors de son entrée dans son patrimoine, par les frais d’acquisition qu’il a payés. Ces frais s’entendent des honoraires du Notaire, de la commission éventuellement versée à un agent immobilier, des frais de représentation fiscale, et des droits d’enregistrement versés à l’administration fiscale (droits de mutation à titre onéreux ou à titre gratuit)
Dans l’hypothèse où le vendeur est devenu propriétaire du bien suite à un acte à titre onéreux (vente, échange, etc…), le vendeur peut choisir de majorer le prix d’acquisition du montant réel des frais ou d’appliquer un forfait égal à 7,5% du prix de vente.
Lorsque le vendeur est devenu propriétaire suite à un acte à titre gratuit (donation, succession), seuls les frais réels peuvent être pris en compte.
Les dépenses de travaux :
Il est possible de majorer le prix d’acquisition par des dépenses de travaux et plus précisément les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration (c'est-à-dire qui apportent un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie). Ne peuvent pas être pris en compte les dépenses d’entretien et de réparation, peu importe leur montant.
Ces travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise et non le vendeur lui-même. Ce dernier devra d’ailleurs justifier le montant des travaux au moyen des factures délivrées par les entreprises.
Toutefois, lorsque le bien immobilier appartient au vendeur depuis plus de cinq ans, l’administration fiscale permet d’évaluer les dépenses de travaux forfaitairement à 15% du prix d’acquisition, sans aucun justificatif, peu importe que ces travaux aient été véritablement réalisés ou non. Ainsi, même si le vendeur n’a effectué aucun travaux, du moment qu’il est propriétaire de son bien depuis plus de 5 ans, il pourra augmenter son prix d’acquisition de 15% dans le calcul de la plus value.
Détermination de la plus value brute
Une fois les correctifs appliqués, il convient de calculer la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition pour connaître la plus value brute. Cette plus value brute pourra alors faire l’objet d’abattement en fonction de la durée de détention.
Les modalités de calcul de l’impôt sur les plus values immobilières : Les abattements pour durée de détention : le calcul de la plus value nette.
L'article 150-VC du Code général des impôts prévoit un abattement pour durée de détention s’appliquant sur la plus value brute et fixé à :
- 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année,
- 4 % pour chaque année au-delà de la dix-septième année,
- 8 % pour chaque année au-delà de la vingt quatrième.
Ainsi au bout de 30 ans, le vendeur est complètement exonéré d’impôt sur la plus value (avant la réforme de la seconde loi de finances rectificative pour 2011, l’exonération était acquise dès 15 ans de détention.)
Une fois cet abattement appliqué ressort la plus value nette sur laquelle il convient d’appliquer le taux d’imposition.
L’imposition sur les plus values immobilières
Le taux de l’impôt sur la plus value immobilière des particuliers s’élève à 34,5% depuis le 1er juillet 2012.
Exemple de calcul de la plus value immobilière
Afin de mieux comprendre les modalités de calcul de l’impôt sur les plus values immobilières, vous trouverez ci-dessous un exemple :
M. X vend le 25 mars 2012 une maison à ANNECY pour une valeur 650.000 €. M.X avait acquis cette maison le 06 mai 1987 pour un prix s’élevant à 2.623.828 frs soit 400.000 €.
Pour cette vente, M. X a du effectuer le diagnostic amiante, plomb, électricité et le DPE. Ces diagnostics lui ont couté 450 €.
- Calcul de l’impôt sur la plus value :
Plus value brute :
Le prix de cession est de 650.000 € auquel il faut enlever les frais de diagnostics (450 €), soit 649.550€.
Le prix d’acquisition est de 400.000 € auquel il faut ajouter les frais d’acquisition ainsi que les dépenses de travaux.
Frais d’acquisition : M.X est propriétaire suite à une vente, soit un acte à titre onéreux. Il peut donc choisir le forfait de 7,5%.
Ainsi on considère que les frais d’acquisition se sont élevés à 7,5% de 400.000 € : 30.000€.
Si les frais réels qu’il avait payés lors de son acquisition étaient plus élevés, il pourrait les déduire. Ce serait notamment le cas s’il avait payé une commission d’agence lors de son acquisition.
Dépenses de travaux : M. X n’a jamais fait de gros travaux. Toutefois, étant propriétaire de la maison depuis plus de 5 ans, il peut ajouter au prix d’acquisition un forfait de 15% :
15% de 400.000 € : 60.000 €.
Ainsi le prix d’acquisition sera égal au prix de vente + les frais d’acquisition + les dépenses de travaux = 400.000 + 30.000 + 60.000=490.000 €.
Ainsi la plus value brute réalisée par M.X sur sa maison à ANNECY est égale à 649.550 – 490.000 = 159.550 €.
Calcul de la plus value nette :
L’administration fiscale admet l’application d’un abattement sur la plus value brute en fonction de la durée de détention fixé à
- 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année,
- 4 % pour chaque année au-delà de la dix-septième année,
- 8 % pour chaque année au-delà de la vingt quatrième.
M.X est propriétaire de sa maison à ANNECY depuis le 06 mai 1987 soit depuis 24 ans.
Il bénéficie d’un abattement de 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année, jusqu’à la 17ème soit 12 ans.
L’abattement est donc égal à 24 %
24 % de 159550 : 38292 €
Puis il bénéficie d’un abattement de 4 % pour chaque année au-delà de la dix-septième année, jusqu’à la 24ème année soit 7ans.
L’abattement est donc égal à 28%
28% de 159550 : 44674€
Ainsi la plus value nette de M.X est égale à 159550 (plus value brute) – 38292 – 44674 = 76584 €
Imposition de la plus value
Le taux d’imposition étant de 34,5%, M. X devra payer :
76584 x 34,5% = 26421,4 €