écrit par Jérémy LOUIS / NEW DEAL IMMOBILIER réseau immobilier
Pour pacifier et éviter des situations de conflits entre le bailleur et le commerçant, la loi dite Pinel du 18 juin 2014 renforce la transparence, la médiation et l’encadrement des clauses litigieuses.
Tout d’abord, la réforme impose dans tout bail commercial un inventaire précis et limitatif des « charges, impôts, taxes et redevances liés au bail ». Un décret en Conseil d'État doit indiquer « celles des charges qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputées au locataire ».
Toujours pour apporter plus de transparence, le bailleur devra en outre transmettre au preneur, à chaque échéance triennale, un budget prévisionnel des travaux devant intervenir jusqu’à la prochaine échéance triennale ainsi qu’une liste exhaustive des travaux réalisés au cours des trois exercices antérieurs.
A noter qu’aucune sanction n’est prévue en l’absence d’inventaire.
Pour régler en amont certains différends, la loi Pinel impose d’établir un état des lieux d’entrée lors de la prise de possession des locaux et lors de la sortie. Il en est de même en cas de cession du droit au bail ou transmission du fonds de commerce. Cette obligation s’applique lors de la conclusion du bail commercial, mais également en cas de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds. L’état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux.
A défaut d’état des lieux, le bailleur ne pourrait pas bénéficier des dispositions de l’article 1731 du Code civil qui prévoit une présomption selon laquelle les locaux sont réputés être remis au locataire en bon état de réparation locative.
De plus, pour pacifier les rapports entre bailleurs et commerçants au cours du bail, la loi du 18 juin 2014 vient élargir le domaine de compétence de la commission départementale de conciliation. Initialement compétente lors de litige portant sur la fixation des loyers d’un bail renouvelé, la commission peut à présent intervenir lors de différends relatifs à la révision des loyers en cours de bail, aux charges et aux travaux.
Enfin, il convient de signaler une modification importante dans les baux commerciaux, à savoir la suppression de la sanction de nullité pour les clauses irrégulières prévues aux articles L. 145-15 et 145-16 du Code de commerce. Lesdites clauses seront à présent réputées non écrites afin d’éviter que le preneur se voit opposer toute contestation au titre de la prescription de son recours à l’encontre de la clause litigieuse. Ainsi, ne sont plus soumises à la prescription biennale les clauses des contrats faisant échec au droit de renouvellement, ainsi que celles prohibant au commerçant de céder son bail au repreneur de son fonds de commerce.
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J. LOUIS, diplômé notaire