Pour éviter la rétention foncière, le gouvernement a décidé d’alourdir l’imposition sur la plus-value immobilière relative à la vente de terrain à construire! Cette phrase difficilement intelligible, pour ne pas dire stupide, reflète parfaitement la démarche du gouvernement à travers le projet de loi de finance 2014.
Cette aberration législative aboutira très certainement à un retrait de la vente d’un grand nombre de terrains par des contribuables écœurés par ces revirements fiscaux. Il est donc fort à parier qu’une énième réforme des plus-values immobilières interviendra en 2015 ou pourquoi pas courant 2014 ! D’ailleurs, le premier ministre, Monsieur Jean-Marc Ayrault, a déjà déclaré vouloir « remettre à plat » la fiscalité française…
Pour en revenir au projet de loi de finance 2014, lequel a été validé par l’Assemblée Nationale le 19 décembre 2013, il prévoit la suppression de l’abattement pour durée de détention en ce qui concerne les plus-values immobilières réalisées lors de la vente d’un terrain à construire. Cela modifie l’ancien régime qui aboutissait à une exonération de la plus-value immobilière au bout de 30 ans de détention.
En outre, les députés ont décidé durant les débats sur le projet de loi de finance 2014 qu’aucune mesure transitoire ne sera mise en place. La nouvelle taxation des plus-values immobilières s’appliquera aux ventes de terrains à bâtir définitivement conclues à compter du 1er mars 2014. Qu’un compromis ou une promesse unilatérale ait été signé et enregistré avant le 31 décembre 2013 n’a pas d’incidence. C’est la date définitive de la vente qui déterminera le régime d’imposition. Compte-tenu que la vente d’un terrain à bâtir entraîne des délais d’au moins 5-6 mois entre l’avant-contrat et la vente définitive, notamment à cause des conditions suspensives d’obtention de permis de construire et de purge du délai de recours des tiers, il sera difficile d’éviter le nouveau régime.
L’imposition sur la plus-value immobilière peut entraîner une imposition très lourde pour le contribuable car elle s’élève à 34,5% (prélèvements sociaux compris). De plus, elle peut dans certains cas se cumuler aux deux taxes forfaitaires sur les premières cessions de terrains devenus constructibles prévues à l’article 1529 du Code général des impôts et dans la loi du 27 juillet 2010.
Enfin, rappelons que l’abattement exceptionnel de 25% sur les plus-values immobilières instauré jusqu’au 31 août 2014 ne s’applique pas pour les cessions de terrains à construire.
Il peut être judicieux d’avoir en tête que les propriétaires desdits biens sont souvent propriétaires de leur résidence principale. Ils sont donc rarement dans un besoin de vendre rapidement et l’attente d’une nouvelle réforme sera certainement l’option privilégiée.
Pour éviter l’imposition sur la plus-value immobilière, deux autres options peuvent se présenter au contribuable.
La première, illégale, est le dessous de table, ce que nous déconseillerons (voir notre article à ce sujet : dessous de table). Compte-tenu de la surimposition que certains contribuables vont connaître à cause de cette réforme, la tentation sera grande et l’on risque d’avoir une multiplication des dessous de table.
La seconde option, légale, peut être envisagée lorsque l’on souhaite transmettre à ses enfants. L’imposition sur les plus-values immobilières concerne uniquement les transmissions à titre onéreux. Une donation ne rentre donc pas dans le champ d’application de la plus-value immobilière. Propriétaires d’un terrain à bâtir estimé à 100.000€, il pourra être judicieux pour les parents d’en faire la donation à leurs enfants, lesquels vendront le terrain pour se partager les liquidités. Estimé à 100.000€, le terrain sera transmis pour la même valeur aux enfants. Lors de sa vente, même si l’on rentre dans le champ d’application de la plus-value immobilière, aucune plus-value ne sera à payer dès lors que les enfants revendent au même prix. On aura en quelque sorte « blanchi » la plus-value.
Initialement prévu pour inciter les propriétaires de terrain à vendre, afin de favoriser la construction de logements et de permettre des rentrées d’argent dans les caisses de l’Etat, ce projet de loi de finance 2014 aura certainement l’effet inverse. Les motivations d’une telle réforme sont donc incompréhensibles et prouvent, soit une incompétence soit une malhonnêteté des promoteurs de ce texte, notamment envers des vendeurs engagés dans une vente de terrain à bâtir dont la réitération ne pourra pas se réaliser avant le 1er mars 2014. Finalement, ces derniers risquent d’être les seuls à payer cette réforme, les autres attendront des jours meilleurs ou opteront pour un dessous de table ou une transmission à titre gratuit de leur terrain.
Il n’y a plus qu’à espérer que le Conseil constitutionnel fasse tomber cette ineptie législative.
MISE A JOUR DU 30 DECEMBRE 2013
Au titre du principe d'égalité devant la loi et les charges publiques, le Conseil constitutionnel a censuré le 29 décembre 2013 l'article 27 du projet de loi de finance 2014 relatif à la plus-value immobilière issue des cessions de terrains à bâtir.
