LA TUTELLE DU VENDEUR ou quand un vendeur ne peut pas vendre seul son bien immobilier
Lors de la mise en vente d'un bien immobilier, la question de la capacité du vendeur est essentielle.
La vente d'une maison, d'un appartement ou encore d'un terrain, est un acte de disposition ce qui signifie qu'il s'agit d'un acte particulièrement important.
Qu'est ce qu'une personne incapable ?
*/ Pour commencer, tout mineur non émancipé sera considéré comme incapable de vendre seul le bien dont il est propriétaire.
*/ Les personnes majeures sont par principe libres de vendre, sauf si elles ne sont pas saines d'esprit. Aussi, une personne dépourvue de discernement même non placée sous un régime de protection ne pourra pas valablement vendre son bien seule.
Quelles sont les mesures de protection ?
*/ La minorité en elle-même;
*/ Pour les personnes majeures, nous retrouverons les mesures suivantes :
- Sauvegarde de justice,
- Curatelle (simple ou renforcée),
- Tutelle,
- Habilitation familiale,
- Mandat de protection future.
Cas de la vente du logement d'une personne soumise à régime de protection
Il faut se référer aux termes de l'article 426 du Code civil lequel impose une autorisation préalable du juge des tutelles ou du conseil de famille s'il en existe un, dès lors qu'une personne protégée (soumise à sauvegarde de justice, tutelle, curatelle, mandat de protection …) sera amenée à vendre sa résidence principale ou même sa résidence secondaire.
Ce n'est que pour le cas où la personne soumise à régime de protection souhaite vendre un bien dans lequel elle ne séjourne jamais et a fortiori pour un terrain que l'article 426 du Code civil n'aura pas vocation à s'appliquer.
Quelles sont les conséquences de ces mesures lors de la mise en vente d'un bien immobilier autre que le logement ?
*/ Si un mineur non émancipé souhaite vendre un bien immobilier, il sera nécessaire de requérir une autorisation préalable du juge des tutelles et un avis de valeur d'au moins deux professionnels qualifiés (article 387-1, 1° du Code civil).
*/
- Sauvegarde de justice : Si un mandataire spécial a été désigné, celui-ci agira seul. Si aucun mandataire spécial n'a été désigné, la personne placée sous sauvegarde de justice pourra vendre son bien seule.
- Curatelle (simple ou renforcée) : Il est nécessaire que la personne sous curatelle signe le compromis de vente ou la promesse de vente en étant assistée du curateur. Le prix de vente sera remis directement à la personne placée sous curatelle simple alors qu'il sera remis au curateur si la curatelle est renforcée.
- Tutelle : Seul le tuteur pourra signer les actes portant engagement de vente. Comme pour les mineurs non émancipés, il sera nécessaire d'obtenir préalablement l'accord du juge des tutelles et se munir d'un avis de valeur d'au moins deux professionnels qualifiés.
- Habilitation familiale : La personne désignée comme habilitée dans l'ordonnance du juge signera seule les actes visés dans l'ordonnance.
- Mandat de protection future : Si le mandat a été fait par acte notarié, le mandataire agira seul sans qu'une autorisation du juge ne soit nécessaire. Si le mandat n'est pas notarié, les règles ci-dessus évoquées concernant la tutelle et la minorité s'appliqueront (autorisation préalable du juge et deux avis de valeur).
