Il est tout à fait possible de diviser un lot de copropriété en deux ou plusieurs lots distincts. C’est notamment le cas lorsqu’un copropriétaire souhaite transformer son appartement en deux appartements plus petits.
Certaines règles doivent être respectées avant chaque division d’un lot :
- Lors de la division d’un lot en vue de créer des lots affectés à l’habitation, il est souvent conseillé de respecter, par prudence, la règlementation prévue par l’article L111-6-1, alinéa 2 du Code de la construction et de l'habitation concernant la division d’immeuble en vue de créer des locaux à usage d'habitation. Ainsi, ces nouveaux lots doivent être supérieurs à 14 m² et à 33 m3 et répondre aux critères de décence énoncés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (installation d’alimentation en eau potable, une installation d'évacuation des eaux usées,…). Par ailleurs, préalablement à la division, les diagnostics amiante et plomb doivent être effectués.
- La division d’un lot ne doit pas porter atteinte à la destination de l’immeuble. Cette notion doit être appréciée au cas par cas en fonction de la configuration et du standing de l’immeuble. De même, la division ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. En cas de doute ou d’hostilité de la part d’un copropriétaire, il est conseillé de faire constater à la majorité de l’article 24 par l’assemblée générale que la division d’un lot projetée ne porte atteinte ni à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires, et de "l'autoriser en tant que de besoin".
- La division doit respecter les clauses du règlement de copropriété :
* clause prévoyant l’autorisation préalable de l’assemblée : le règlement de copropriété peut soumettre à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires toute division d’un lot. En cas de refus il sera toujours possible de faire un recours devant un tribunal pour vérifier si ce refus est fondé.
* clause interdisant les divisions : cette clause est valable dans la mesure où elle est justifiée par la destination de l’immeuble. Cette notion est toujours difficile à appréhender en pratique. En présence d’une telle clause, il convient alors de demander à l’assemblée de constater le caractère « non écrit » de la clause d’interdiction préalablement à la division.
Lorsqu'une division d’un lot est opérée en violation des clauses du règlement et porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits de certains copropriétaires, la nullité de l'opération de division peut être demandée soit par le syndicat ou par un copropriétaire. Le lot devra alors être rétabli dans son état antérieur, tel qu'il était avant sa division.
Après vérification que la division du lot projetée est possible, il convient des respecter un certain nombre de formalités :
- Lorsque la division s'accompagne de l'aliénation séparée d'une ou de plusieurs fractions du lot divisé, il est nécessaire de faire approuver par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24, la nouvelle répartition des charges de copropriété qu’entraine la division. Toutefois certains règlements de copropriété peuvent prévoir à l’avance les modalités de répartition de charges en cas de division d’un lot ; dans ce cas, l’approbation de l’assemblée n’est plus nécessaire.
- Il n'est pas rare que pour opérer le fractionnement d'un lot, des travaux doivent être effectués. Dans la mesure où ces travaux affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, une autorisation préalable doit être obtenue de l'assemblée en vertu de l'article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965, à la majorité prévue par ce texte.
- Enfin la réalisation de la division devra s’effectuer par un Notaire qui rédigera un modificatif d’état descriptif de division qui modifiera les numéros de lots. Cet acte authentique devra alors être publié à la conservation des hypothèques compétente.