4 conseils pour investir dans l’immobilier locatif

~ 7 sept. 2021 ~

Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier ? Avant tout achat, il est essentiel d’estimer la rentabilité de l’opération. Le calcul est simple : vous devez récupérer plus d’argent que vous n’en dépensez. Voici 4 conseils pour un investissement immobilier réussi.

Acheter au bon prix

Acheter un bien dont le prix au mètre carré est très abordable n’est pas forcément un bon plan. Ce tarif attractif peut refléter un manque d’attrait pour le quartier ou pour le bien lui-même (isolation insuffisante, vétusté…). N’oubliez pas que votre rentabilité ne dépend pas uniquement du prix d’achat, mais aussi des loyers perçus. Si le bien ne trouve pas preneur et/ou si vous êtes contraint de baisser le loyer, les bénéfices liés au faible prix d’achat seront rapidement anéantis.

À l’opposé, acheter un logement à prix d’or en espérant le louer très cher n’est pas un meilleur calcul. Ce type de bien s’adresse à une cible beaucoup plus restreinte. En étant trop gourmand, vous pourriez vous retrouver sans locataire, sans recettes, et donc sans rendement. La base d’un investissement locatif réussi, c’est donc de trouver un bien à un prix proche de ceux pratiqués sur le marché — idéalement légèrement en dessous. Vous devez donc connaître l’état du marché au moment où vous souhaitez investir. Si le logement doit être remis au goût du jour, demandez des devis pour estimer le coût global des travaux et ajoutez cette somme au prix d’achat.

Estimer la valeur locative du bien

Tout comme le prix d’achat, la valeur locative du bien est décisive pour espérer une bonne rentabilité. Pour l’estimer, comparez le logement convoité à d’autres biens similaires. Renseignez-vous sur les loyers demandés pour des habitations comparables en tenant compte d’un certain nombre d’éléments :

  • L’emplacement géographique ;

  • Le type de logement (studio, appartement, maison 2, 3 ou 4 façades…) ;

  • La superficie ;

  • Le nombre de pièces ;

  • L’année de construction et l’état général ;

  • Les finitions (matériaux employés, équipements…) ;

  • La présence d’espaces extérieurs (balcon, terrasse, jardin…).

Vous avez jeté votre dévolu sur une grande métropole française ? Renseignez-vous sur l’encadrement des loyers. Cette mesure d’encadrement concerne les zones urbaines dites « tendues », et comptant plus de 50 000 habitants. D’abord limitée à Paris, elle s’est progressivement étendue à d’autres villes. Si vous investissez dans l’une de ces communes, vous devrez fixer votre loyer sur base de l’indice de référence des loyers (IRL).

Si vous comptez investir dans un appartement, n’oubliez pas de déduire les éventuels travaux prévus dans la copropriété des loyers perçus. Lors de la visite, ne vous contentez pas d’inspecter l’état du bien. Examinez également les parties communes. Chaudière, ascenseur, toiture… Si ces éléments sont vétustes, il y a fort à parier que vous devrez mettre la main au portefeuille durant les prochaines années. Pour une vue d’ensemble de l’état de la copropriété, vous pouvez demander à consulter les derniers procès-verbaux. Ils vous donneront un aperçu des travaux accomplis, votés ou rejetés.

Bien choisir l’emplacement

Le fait que vous n’habitiez pas le bien n’est pas une raison pour négliger son emplacement. Pour qu’il puisse se louer facilement, il doit être bien situé et facile d’accès. Mettez-vous à la place des futurs occupants et demandez-vous ce que vous aimeriez trouver à proximité. Le choix d’un emplacement va de pair avec la cible visée :

  • Si vous comptez investir dans un studio, sélectionnez un bien situé dans le centre-ville, à proximité des commerces, transports en commun, écoles et universités. Ces atouts vous permettront de toucher une large population d’étudiants et de jeunes actifs.

  • Les appartements 2 ou 3 chambres s’adressent plutôt à un couple avec ou sans enfants. Les futurs locataires apprécieront d’être situés à proximité des accès routiers, et éventuellement des écoles, tout en étant au calme. Pour pouvoir louer votre appartement facilement et à bon prix, ciblez bien le quartier.

Investir dans un bien immobilier neuf pour booster votre rentabilité

Pour profiter d’une belle rentabilité, investissez dans l’immobilier neuf. Un logement neuf bien situé est plus attrayant qu’un bien ancien. Si vous cherchez en Ile-de-France voici des programmes immobiliers neufs en vente actuellement. Le locataire est lui aussi attentif aux dépenses annexes. En louant un bien neuf, il a l’assurance de réaliser des économies sur sa facture de chauffage. Mais ce n’est pas tout ! Il bénéficie également d’un meilleur confort de vie grâce à la présence d’équipements modernes et à la bonne isolation (thermique et phonique). Vous l’avez compris, le bien neuf a plus de chances de se louer facilement et à bon prix. Qui plus est, les logements arrivant pour la première fois sur le marché locatif ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers*.

De votre côté, votre rentabilité est sécurisée pendant plusieurs années. Les équipements sont couverts pendant 2 ans par la garantie biennale, et le gros œuvre pendant 10 ans par la garantie décennale. Cerise sur le gâteau, en investissant dans un bien immobilier neuf, vous pouvez profiter de dispositifs de défiscalisation (Pinel, Censi-Bouvard, Girardin…) pour réduire le montant de vos impôts.

*Hormis dans le cadre de certains dispositifs de défiscalisation comme le Pinel

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