Les systèmes d'assainissement non collectif doivent obligatoirement faire l'objet d'un contrôle avant la vente du bien, qu'il s'agisse d'une maison individuelle ou d'un bien en copropriété.
A/ Il s'agit d'une maison :
Avant même la signature du compromis de vente ou de la promesse unilatérale de vente, le vendeur devra produire à l'acquéreur un rapport de contrôle de la conformité du système d'assainissement individuel. Ce rapport sera à demander auprès du SPANC.
La durée de validité de ce rapport est de 3 ans. Ce délai est calculé à partir de la date de signature de la vente définitive et non de celle du compromis ou de la promesse de vente. Ainsi, si le rapport de conformité date de moins de 3 ans à la date du compromis ou de la promesse vente mais qu'au jour de la vente définitive il a plus de 3 ans, il sera nécessaire pour le vendeur de le refaire, à ses frais.
Si le rapport réalisé et produit dans les délais de validité à l'acquéreur conclut à une non-conformité, le propriétaire vendeur ne sera pas tenu d'entreprendre les travaux de mise aux normes. Il doit uniquement informer l'acquéreur de cette conclusion et de l'obligation mise à la charge de l'acquéreur de procéder, à ses frais, à la mise en conformité dans l'année suivant la vente.
Dans le cas où le vendeur ne souhaite pas faire procéder à l'établissement d'un contrôle, et qu'il s'avère que le dispositif d'assainissement non collectif n'est pas conforme, il n'aura pas à supporter le coût des travaux de mise aux normes mais pourra se voir actionner par l'acquéreur en garantie des vices cachés. Le juge pourra alors ordonner l'annulation de la vente ou l'octroi de dommages et intérêts à la charge du vendeur. Les conséquences pourront donc être lourdes !
Quelques petites remarques utiles :
=> Il est impératif de bien lire le rapport dans la mesure où il peut être mentionné que certains points de contrôle n'ont pas pu être vérifiés par le SPANC.
Cela peut arriver lorsque lors de la visite de contrôle, le SPANC n'a pas pu techniquement accéder au système dans son intégralité. Dans un tel cas, il émet un premier rapport et demande au propriétaire vendeur de faire les travaux qui permettront au SPANC de contrôler l'intégralité du système. Il y a donc deux rapports qui seront établis : le premier portant sur les points visibles, le second sur les points restants à contrôler et qui sera réalisé sur les points rendus visibles suite à l'action du propriétaire. Il ne faudra donc pas se contenter du premier rapport et attirer l'attention de l'acquéreur qu'il pourra avoir des dépenses à engager sur les points non vus lors de la première visite si ceux-ci révèlent en définitive une non-conformité.
=> Dans le cas où il s'agit de vendre une maison achevée depuis moins de 3 ans, le rapport de conformité devra être produit. En principe, un rapport de conformité aura été réalisé lors de la mise en service du système d'assainissement non collectif. Si tel n'a pas été le cas, le vendeur sera tenu de produire le rapport de contrôle qu'il demandera à ses frais auprès du SPANC, même si son dispositif a été mis en service il y a moins de 3 ans.
=> Le rapport de contrôle sera à produire même si le système d'assainissement non collectif a été vidangé il y a moins de 3 ans. Précisons ici que cette vidange est recommandée tous les 4 ans pour une fosse toutes eaux. Il pourra être intéressant de réclamer au vendeur, à titre informatif, la dernière facture de vidange.
B/ Il s'agit d'un appartement en copropriété :
En cas de vente d'un appartement situé dans une copropriété équipée d'un système d'assainissement autonome commun, le rapport de contrôle doit être demandé par le syndic. Le coût d'établissement du rapport sera réparti entre les copropriétaires en fonction des tantièmes de chaque lot.
Le propriétaire vendeur devra donc préalablement à la mise en vente demander au syndic de soumettre l'établissement du rapport au vote de l'assemblée générale. Seul le propriétaire vendeur aura intérêt à ce rapport. Il faudra donc avoir à l'esprit qu'il sera parfois difficile d'obtenir l'accord requis rapidement. Pour le reste, les mêmes règles que celles décrites pour une maison individuelle s'appliquent.
