Le droit de préemption urbain est un avantage légal accordé à la commune, lui permettant de se substituer à l'acheteur d'un bien et d'acquérir prioritairement celui-ci.
Le titulaire du droit de préemption urbain est obligatoirement une commune qui a mis en place des secteurs de préemption sur son territoire.
COMMENT S'EXERCE LE DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN
Ce sera au notaire chargé de la vente de communiquer les détails de l'opération à la commune. Il le fera en transmettant une D.I.A. (déclaration d'intention d'aliéner).
Cette déclaration indiquera notamment le prix de vente du bien immobilier et du mobilier ou encore le montant des honoraires d'agence.
Le notaire réalisera cette formalité tout de suite après la signature de l'avant-contrat (compromis de vente ou promesse unilatérale de vente) car la vente définitive ne pourra intervenir que lorsque la commune se sera positionnée quant à l'exercice ou non de son droit de préemption.
La commune dispose d'un délai de 2 mois pour donner sa réponse.
Si elle renonce, dans ledit délai, à l'acquisition, la vente peut être conclue avec l'acheteur initial.
Si la commune décide, dans le délai de 2 mois, d'exercer son droit de préemption, le vendeur est dans l'obligation de lui vendre le bien. Dans le cas contraire, le vendeur pourrait être confronté à des litiges juridiques et des conséquences légales. Il est important de noter que l'exercice du droit de préemption par la commune est encadré par la loi et qu'elle doit respecter les délais et les procédures prévus.
Dans l'hypothèse où la commune ne donne pas de réponse dans le délai de 2 mois, cela équivaut à une renonciation tacite à exercer son droit de préemption : la vente pourra donc être signée avec l'acquéreur initialement pressenti.
Dans tous les cas, la qualité de l'acheteur n'a pas d'importance. Cela signifie que la commune peut exercer son droit de préemption même si la vente s'opère au profit d'un membre de la famille (contrairement à d'autres droits de préemption, comme celui exercé par la SAFER, qui excluent cette possibilité).
À noter que si le prix de vente fait l'objet d'une renégociation entre les parties, le droit de préemption devra être de nouveau respecté en tenant compte des nouvelles conditions de vente.
DANS QUELS CAS DOIT-ON PURGER LE DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN
Ce droit de préemption s'applique uniquement aux zones U et AU des communes qui sont soumises à un Plan Local d'Urbanisme (PLU).
Pour la vente de terrains situés dans ces zones, lorsque la commune a mis en place un Droit de Préemption Urbain (DPU), ils doivent obligatoirement être proposés à la commune.
En ce qui concerne la vente de maisons ou d'appartements, tout dépendra de la situation du bien par rapport à un DPU simple ou renforcé.
EN PRÉSENCE D'UN DROIT DE PRÉEMPTION SIMPLE
Si la commune a instauré un DPU simple, certaines ventes n'auront pas à lui être proposées. Il en est ainsi des ventes d'un ou plusieurs lots situés dans un immeuble en copropriété, qu'ils soient destinés à un usage résidentiel principal, professionnel, ou mixte, dès lors que le règlement de copropriété a été publié il y a plus de 10 ans.
Ne seront également pas soumises au DPU les ventes de biens bâtis pendant une période de quatre ans à compter de leur achèvement.
EN PRÉSENCE D'UN DROIT DE PRÉEMPTION RENFORCÉ
Dans le cas d'un DPU renforcé, la commune devra systématiquement être informée de la vente du bien.
En résumé, si la commune exerce son droit de préemption urbain, elle devient l'acheteur du bien immobilier et la vente ne peut pas se faire au profit de l'acheteur initial ou d'autres acquéreurs pressentis.
