La notion de surface habitable n'est pas toujours évidente lorsqu'il s'agit d'apprécier l'espace occupé par une véranda. Quand faut-il inclure une véranda dans la surface habitable ? Quels enjeux juridiques et fiscaux cela implique ? Nous vous répondons.
1/ A quoi correspond la notion de surface habitable ?
Cette notion est définie à l'article R156-1 du Code de la construction et de l'habitation, aux termes duquel :
« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »
2/ Qu'est ce qu'une véranda ?
Il s'agit d'une pièce en grande partie vitrée, attachée à une maison ou un bâtiment, conçue pour laisser entrer la lumière naturelle tout en offrant un abri contre les intempéries. Elle est souvent utilisée comme espace de détente ou de jardinage.
3/ Est ce qu'une véranda est-elle comprise dans le calcul de la surface habitable ?
Si nous nous en tenons à la lecture stricto sensu de l'article R156-1 du CCH (sus-visé), la superficie occupée par une véranda devrait-être exclue du calcul de la surface habitable.
La jurisprudence française tend toutefois à nuancer cette affirmation.
En effet une véranda doit être prise en compte dans le calcul de la surface habitable si elle répond à certaines conditions. Il ressort de la jurisprudence qu'une véranda est incluse dans la surface habitable si elle est chauffée, isolée et aménagée de manière permanente de manière à constituer une pièce à vivre.
Plusieurs décisions de tribunaux ont considéré que les vérandas non chauffées et non isolées ne devraient pas être incluses dans la surface habitable. Voici un exemple :
Dans un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2010 (n° 09-72.195), la Cour a statué que les vérandas non chauffées et non isolées ne doivent pas être comptabilisées dans la surface habitable. La Cour a affirmé que la prise en compte de telles vérandas dépendait de leur caractère habitable et de leur utilisation réelle.
Aussi, chaque cas peut être différent, et la décision dépendra de nombreux facteurs, notamment de l'aménagement de la véranda, de son usage et de sa conformité aux normes de construction.
4/ Quel est l'enjeu de cela ?
En cas de vente d’un bien, il s'agira de savoir si la véranda est ou non comprise dans la surface habitable du bien vendu.
Dans le cas d’une location, la surface de la véranda doit être indiquée dans le contrat de bail en tant que surface non habitable. C’est également le cas pour les autres surfaces habitables comme les combles non aménagés, les balcons, les buanderies en extérieur.
La détermination de la surface habitable est également importante afin de déterminer si le bien, qu'il soit destiné à la location ou à la vente, répond ou non aux normes de décences.
L'installation d'une véranda sera également à prendre en compte dans le calcul de la surface de plancher et au regard de l'assiette de calcul de votre impôt foncier !
CONCLUSION
Il est donc recommandé de consulter un professionnel du droit immobilier pour déterminer si une véranda spécifique doit être incluse dans la surface habitable d'une propriété donnée.
