LE GERANT D'UNE SCI PEUT-IL DECIDER SEUL DE LA VENTE D'UN BIEN IMMOBILIER PROPRIETE DE CETTE SOCIETE ?
Une société civile régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés est une entité juridique qui dispose de la capacité de vendre.
Ce sera le gérant de la société qui aura la faculté de signer l'acte de vente d'un bien dont la société est propriétaire.
En effet, aux termes de l'article 1849 du Code civil, le gérant engage la société par les actes qui entrent dans l'objet social.
La lecture de l'extrait Kbis de la SCI permettra d'identifier qui en est le gérant. Il sera prudent de se référer à un tel document récent, c'est-à-dire datant de moins de trois mois.
Une fois le gérant déterminé, il y a lieu d'analyser les statuts (constitutifs et les éventuels modificatifs de ceux-ci). Plus particulièrement, il est nécessaire de se rapporter à la clause relative à l'objet social et à la clause relative aux pouvoirs du gérant.
Si la vente des biens immobiliers figurent dans l'objet social, le gérant aura la faculté d'engager la société. Dans le cas contraire, la vente des biens immobiliers détenus par la SCI ne sera possible que si tous les associés délibèrent en ce sens, à la majorité requise pour la modification des statuts.
Il y aura ensuite lieu d'analyser dans les statuts les clauses limitant les pouvoirs du gérant.
Dans la plupart des cas, le gérant disposera es pouvoirs les plus étendus pour signer les actes qui entrent dans l'objet social. Aussi, si la vente des biens détenus par la société est prévue, bien souvent le gérant aura la capacité de signer seul l'acte de vente desdits biens.
Mais, les associés auront pu prévoir une clause différente dans les statuts et exiger que le gérant ne puisse signer un acte de vente des biens détenus par la société qu'après autorisation donnée par les associés.
Pour le cas où une autorisation des associés soit requise pour permettre au gérant de signer seul l'acte de vente d'un bien détenu par la société, il sera prudent d'obtenir et de transmettre au notaire une copie certifiée conforme par le gérant de la délibération de l'assemblée générale l'autorisant à signer seul l'acte de vente.
Quid si la vente porte sur le seul bien détenu par la SCI ?
Dans une telle situation, il y a lieu de faire preuve de la plus grande prudence car il existe une divergence jurisprudentielle.
Par précaution et pour éviter tout risque de contestation, il y aura lieu soit de requérir la signature à l'acte de vente de l'ensemble des associés soit de requérir la signature du gérant préalablement autorisé à cette fin par l'assemblée statuant à la majorité requise pour modifier les statuts.
