Le mandat immobilier est un document contractuel qui engage juridiquement tant l’agence immobilière que son client. Sa rédaction et sa mise en œuvre doivent respecter à la lettre les exigences légales. Une simple négligence ou irrégularité peut engendrer pour l'agent la perte de sa rémunération et, dans certains cas, à des sanctions judiciaires.
Le mandat est plus qu’une formalité : c’est le fondement juridique de l’intervention de l’agent immobilier. Il encadre les missions, les obligations et les droits de chaque partie. Les lois Hoguet (1970) et ALUR (2014) en fixent le contenu et la portée, et leur non-respect expose à de lourdes conséquences.
1. Conditions de validité du mandat : un cadre strict à respecter
Le mandat doit impérativement être écrit, signé et complet.
Sans signature du mandant (propriétaire) et du mandataire (agent immobilier), le mandat est nul, et aucune commission ne peut être perçue. Cette règle est intangible, y compris en cas de vente conclue par l'intermédiaire de l’agence.
Mentions obligatoires à inclure :
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Identité complète des parties
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Désignation précise du bien immobilier (adresse, superficie, lots de copropriété, diagnostics techniques…)
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Durée du mandat et conditions de renouvellement
- Le numéro d’inscription au registre des mandats.
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Montant de la rémunération de l'agence et la partie qui en supporte la charge (vendeur ou acquéreur)
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Conditions de résiliation
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Modalités de reddition de compte
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Clauses spécifiques (exclusivité, clause pénale, clause de rémunération hors intervention…)
Dans le cadre d'un mandat exclusif, doivent être détaillées de manière précise les actions que l’agent immobilier s’engage à entreprendre pour accomplir sa mission. Le mandat exclusif doit également préciser la fréquence et les modalités de transmission des comptes-rendus au mandant.
⚖️ Jurisprudence à connaître : Toujours en cas de mandat exclusif, l’agence doit justifier de ses diligences. Un manquement (absence de publicité, de visites, de communication) peut entraîner la résiliation anticipée du mandat, voire la condamnation de l’agence à indemniser le vendeur.
Cas particulier : signature hors établissement
Depuis la loi ALUR et l’harmonisation avec le Code de la consommation, un mandat signé à domicile ou en ligne est soumis au droit de rétractation de 14 jours.
⚠️ Le formulaire de rétractation doit obligatoirement être joint.
2. Sanctions d’un mandat irrégulier : des conséquences sévères
Une simple omission dans le mandat peut suffire à le rendre inopposable. Cela signifie que :
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L’agent ne pourra pas réclamer de commission, même s’il a réalisé la vente,
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Des poursuites judiciaires peuvent être engagées si des honoraires ont été perçus sans base légale.
✅ Conseil : Ne jamais commencer une mission sans avoir obtenu un mandat écrit, daté, signé et complet.
3. Qui peut donner mandat ? Précautions à prendre
L’agence doit s’assurer que la ou les personnes qui signent le mandat sont habilitées à disposer du bien :
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Plein propriétaires
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Nu-propriétaires et usufruitiers
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Indivisaires
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Conjoints ou partenaires pacsés, lorsque le bien est le logement familial, même si un seul en est propriétaire
Pour une société : la personne habilitée par les statuts ou une décision en assemblée générale.
4. Points de vigilance pour les professionnels de l’immobilier
✅ À faire systématiquement :
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Vérifier la capacité juridique du mandant
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S’assurer de la conformité formelle du mandat
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Remettre immédiatement une copie signée au client
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Respecter les délais de rétractation en cas de signature hors établissement
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Justifier de toutes les actions menées dans le cadre du mandat, notamment en exclusivité
Conclusion
Le mandat immobilier, loin d’être une simple formalité, est un acte juridique engageant. Mal rédigé ou irrégulier, il expose l’agence à de graves conséquences financières, civiles et pénales. La réglementation impose une vigilance accrue, et le respect des obligations légales est la seule garantie de sécurité pour l’agent comme pour son client.
