Si l’étiquette énergétique ne convient pas, chercher un diagnostiqueur plus indulgent n’est certainement pas une solution adéquate. En effet, le vendeur a un devoir de loyauté envers l’acquéreur, qui peut obtenir une indemnisation en justice pour financer la rénovation du logement en cas de manœuvre frauduleuse.
Les professionnels ayant accompagné le vendeur peuvent également être condamnés solidairement avec lui, comme l’a rappelé la cour d’appel de Rouen dans un arrêt du 28 août 2024.
Un DPE complaisant aux conséquences pécuniaires lourdes
Dans cet arrêt, les vendeurs affirmaient avoir acheté l’immeuble en 2008, alors classé avec une étiquette énergétique F, et avoir réalisé d’importants travaux d’isolation. En tant que primo-accédants et novices en immobilier, ils ont fait réaliser un premier DPE, classant le bien en G. Déçus par cette note, compte tenu des travaux réalisés, et sur les conseils de leur agent immobilier, ils ont fait réaliser un second DPE avec un nouveau diagnostiqueur, qui a classé l’immeuble en D.
Vendeurs et agent immobilier ont donc commercialisé le bien avec cette étiquette plus flatteuse. Une fois le bien vendu, les nouveaux propriétaires se sont logiquement aperçus de la supercherie et ont contesté en justice le DPE, le jugeant trop favorable par rapport à l’état réel du bien.
Devant le juge, chacun a tenté de rejeter la responsabilité sur l’autre. Les vendeurs, en tant que non-experts, se sont réfugiés derrière le diagnostic de catégorie D fourni par un professionnel. L'agent immobilier a affirmé n'avoir fait que conseiller la réalisation d’un second diagnostic, sans l’avoir commandé lui-même. Le diagnostiqueur, de son côté, a nié toute complaisance, soutenant que les vendeurs lui avaient dissimulé des informations, notamment sur la composition du foyer.
Dans son arrêt du 28 août 2024, la cour d’appel de Rouen a condamné les vendeurs, le diagnostiqueur et l’agence immobilière à verser 61.000 € de dommages-intérêts (dont 20.640 € pour le diagnostiqueur et son assurance, et 13.760 € pour l’agence), ainsi que plus de 10.000 € pour préjudice financier et 9.000 € pour les frais irrépétibles.
Les motifs de la décision :
Contre les vendeurs :
Les vendeurs ne pouvaient se cacher derrière le diagnostiqueur alors qu’ils avaient en main, deux mois auparavant, un premier DPE classant le bien en G, soit la pire catégorie, avec une consommation mesurée à 533 kWh/m² par an. Malgré leur inexpérience, ils auraient dû être alertés par un tel écart entre les deux DPE et auraient dû en informer les acquéreurs. La cour a souligné que l'obligation d'annexer un seul diagnostic à l’acte de vente ne les dispensait pas de leur devoir de loyauté.
En évitant d’informer les acquéreurs de la mauvaise performance énergétique du bien, les vendeurs ont sciemment dissimulé un vice majeur, rendant l’immeuble plus attractif grâce à un diagnostic plus favorable.
Contre le diagnostiqueur :
Le diagnostiqueur a tenté de se défendre en accusant les vendeurs de lui avoir caché l’existence du premier DPE et de lui avoir fourni des factures ne reflétant pas une occupation normale du logement. Cependant, la cour a relevé plusieurs erreurs de sa part, notamment l’utilisation d’une méthode de calcul inappropriée, l’absence de numéro Ademe, et des dysfonctionnements informatiques non justifiés. Ces éléments ont conduit la cour à conclure à un diagnostic de complaisance.
Contre l’agence immobilière :
L'agence immobilière ne pouvait ignorer qu’un changement de trois niveaux dans le classement énergétique était suspect, sans travaux justifiant une telle amélioration. En tant que professionnelle, elle avait l’obligation d’alerter les propriétaires pour éviter tout malentendu avec les acquéreurs concernant la nature et le prix du bien.
Les négligences de l'agence ont contribué au préjudice subi par les acheteurs, les privant de la possibilité de négocier un prix inférieur ou de renoncer à l’achat.
