Si vous souhaitez changer la destination de votre bien immobilier, par exemple en transformant un local commercial en habitation, il est primordial d'étudier les règles d'urbanisme de votre commune afin de savoir si cette transformation est possible.
En effet, la commune exerce un contrôle susceptible de bloquer votre projet.
Notion du changement de destination
Le changement de destination concerne le passage d'un usage particulier d'un bien immobilier à un autre. Les différents usages ou affectations prévues par l'article R. 151-27 du Code de l'urbanisme sont les suivants :
1° Exploitation agricole et forestière ;
2° Habitation ;
3° Commerce et activités de service ;
4° Equipements d'intérêt collectif et services publics ;
5° Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire.
Ainsi, transformer une ferme à usage agricole en habitation est un changement de destination.
Quelle est la destination initiale à prendre en compte?
Le principe est de retenir comme destination première celle figurant dans le permis de construire de ladite construction, ou tout changement ultérieur qui a fait l'objet d'une autorisation. Il convient donc de retenir la destination légale, sans prendre en compte l'usage de fait du bâtiment. En effet, toute construction est pourvue d'une destination qui lui a été donnée par l'acte administratif l'ayant autorisée.
Toutefois, si le bien immobilier n'a pas fait l'objet de permis de construire, car très ancien par exemple, il faudra tenir compte d'une destination de fait. L'usage effectif dudit bien pendant une certaine durée sera alors déterminant.
Si la construction concernée a subi des modifications sans les autorisations d'urbanisme nécessaires, le propriétaire souhaitant entreprendre de nouveaux travaux doit déposer une déclaration ou demander un permis couvrant l'ensemble des modifications passées ou à venir qui ont changé ou changeront la destination de l'immeuble, ou altéré le bâtiment par rapport à son état initialement approuvé. Toutefois, la prescription administrative de dix ans applicable à la déclaration peut écarter cette exigence.
En outre, la jurispudence précise qu'à l'inverse, le non-usage des locaux ne peut entraîner l'extinction de la destination.
Qu'en est-il des locaux accessoires?
En ce qui concerne les locaux accessoires, les juges estiment qu'ils sont réputés avoir la même destination que le bâtiment principal.
Autorisations d'urbanisme à demander en cas de changement de destination
Dès lors que votre projet immobilier engendre un changement de destination, il faudra le soumettre à un contrôle administratif. Cette formalité nécessite soit une déclaration préalable, soit un permis de construire si ledit changement engendre des travaux modifiant les structures porteuses ou la façade de l'immeuble.
Ainsi, la commune pourra contrôler l'opération au regard des règles d'urbanisme et notamment en ce qui concerne les besoins de stationnement.
A l'inverse et en principe, passer d'une sous-destination à une autre ne nécessitera pas de formalité en matière d'urbanisme. Il en est ainsi de la transformation d'un entrepôt en bureau.
Il peut cependant exister des exceptions où un changement de sous-destination d'une habitation requiert une autorisation de la commune. En effet, l' article L631-7 Code de la construction et de l'habitation le prévoit si la commune compte plus de 200 000 habitants et si elle se situe dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis ou du Val-de-Marne.
Ledit article dispose notamment que “Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.”
En conclusion, nous rappellerons que tout changement de destination nécessitera une étude des règles d'urbanisme, nonobstant les contraintes d'une copropriété ou d'un lotissement.
