Le projet de loi de finances 2025 introduit des changements majeurs pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), notamment en ce qui concerne la plus-value immobilière lors de la vente d’un bien. Cette réforme propose de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value, ce qui mettrait fin à un avantage fiscal clé pour les investisseurs en location meublée non professionnelle.
Pourquoi cette réforme des LMNP et de la plus-value immobilière ?
Le gouvernement explique cette réforme par la volonté de « corriger une spécificité du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) qui contribue aux tensions sur le marché locatif ». Actuellement, les avantages fiscaux accordés aux LMNP sont perçus comme ayant un effet négatif sur la disponibilité des logements, particulièrement dans les zones touristiques. En effet, la multiplication des locations de courte durée a contribué à réduire l’offre de logements pour les résidents permanents.
Il aurait été plus logique d'alléger la fiscalité des locations non meublées pour dynamiser et rééquilibrer le marché locatif, mais il faut bien trouver un moyen de rembourser la dette que nos gouvernements successifs s'emploient à creuser, contribuant ainsi à détruire le pays.
Le régime fiscal actuel des LMNP et la plus-value immobilière
Actuellement, les propriétaires en location meublée non professionnelle (LMNP) bénéficient d’un régime fiscal avantageux. Ils peuvent amortir leur bien et ainsi réduire ou annuler leur fiscalité sur les revenus locatifs. De plus, lors de la revente, les amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière, permettant ainsi de limiter l’imposition.
Exemple :
Un investisseur achète un appartement à Annecy pour 300 000 € et le loue 12 000 € par an. Il peut déduire 10 200 € chaque année pour l’amortissement, 500 € pour l’amortissement du mobilier, et 1 300 € pour les charges (assurances, copropriété, taxe foncière). Ses revenus locatifs imposables sont ainsi réduits à zéro.
Lors de la vente, même si le bien a été amorti à 50 %, la plus-value immobilière est calculée sur la base du prix d’achat initial (300 000 €), sans tenir compte des amortissements.
Ce que change la réforme pour la plus-value immobilière des LMNP
Le projet de loi de finances 2025 propose de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière. Autrement dit, les amortissements précédemment déduits seraient ajoutés à la plus-value lors de la revente. Cela entraînerait une hausse de l’imposition pour les investisseurs en LMNP.
Exemple avec la réforme :
Dans notre exemple précédent, si l’appartement amorti à 50 % est vendu pour 350 000 €, la plus-value imposable serait de 200 000 € avec la nouvelle règle, contre 50 000 € avec les dispositions actuelles. En effet, ce qui a été amorti est pris en compte pour réduire le prix de revient.
Un impact fiscal sur la plus-value immobilière à nuancer
Même si cette réforme est défavorable aux investisseurs LMNP, il existe encore des moyens de réduire l’imposition sur la plus-value immobilière. Il est en effet possible de déduire les travaux, de bénéficier d’abattements en fonction de la durée de détention du bien, ou encore de profiter d’exonérations dans certaines conditions, comme lors de la vente d’une résidence secondaire pour financer l’achat d’une résidence principale.
Il faut également rappeler que l'impôt sur la plus-value immobilière concerne uniquement les mutations à titre onéreux. Ainsi, un bien donné ou reçu par succession sort donc du champ d'application dudit impôt
Conclusion : ce que la réforme change pour la fiscalité des LMNP
La réforme du projet de loi de finances 2025 pourrait marquer la fin d’un avantage majeur pour les investisseurs en LMNP, notamment en ce qui concerne la plus-value immobilière. Si cette mesure est adoptée, les amortissements seraient intégrés au calcul de la plus-value, augmentant ainsi l’impôt à la revente. Il est donc crucial pour les propriétaires de bien comprendre l’impact de cette réforme sur leurs projets immobiliers et d'optimiser leur stratégie fiscale.
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